Олимпийские горки

Олимпийское строительство — один из немногих гарантированных в кризисное время заказов. Правда, действительно заработать на нем смогут немногие девелоперские и инвестиционные компании. Кому-то не хватает опыта, другим — денег, а третьим — желания.

Основным застройщиком в Сочи будет государство.

Невольная борьба

В августе прошлого года Олимпстрой должен был провести аукцион на возведение олимпийских объектов в Сочи. На конкурс было выставлено четыре лота, каждый из которых включал спортивный объект и гостиницу.

В лот N1 входило строительство малой ледовой арены на 7 тыс. мест и трехзвездной гостиницы Имеретинская на 8 тыс. номеров. В лот N2 — большого ледового дворца на 12 тыс. мест и пятизвездной гостиницы Малый Ахун на 1,3 тыс. номеров.

В лот N3 — ледовой арены для керлинга на 3 тыс. мест и трехзвездной гостиницы на 300 номеров. В лот N4 — большой ледовой арены на 12 тыс. мест и четырехзвездной гостиницы Малый Ахун на 3,1 тыс. номеров. Но мероприятие не состоялось: на аукцион не было подано ни одной заявки.

Потенциальных инвесторов отпугнула необходимость строительства спортивных объектов. Срок их окупаемости, как правило, более десяти лет. Спортивные объекты не та недвижимость, о которой можно рассуждать с точки зрения доходности.

Затраты на строительство всегда значительны, а единственный возможный доход — от сдачи в аренду — нерегулярен и невелик,— говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. Нужно рассмотреть возможность последующего коммерческого использования этих объектов. Если это специфический объект, например бобслейная трасса, то строительство такого объекта инвестору вообще не интересно,— считает Алексей Тимофеев, генеральный директор МТ-Девелопмент.

К тому же одна из особенностей возведения спортивных объектов для Олимпиады — это строгие стандарты, поэтому такое строительство дороже, чем строительство обычных спортивных объектов. Поэтому инвестируют в строительство спортивных объектов пока только крупные корпорации, для которых это не вложения, а затраты, социальное обременение.

Так, Газпром строит Горно-туристический центр с лыжными трассами и стадионом, Русснефть — крытый конькобежный центр на 8 тыс. человек. А санно-бобслейной трассой занимается неизвестная в строительных кругах компания Стройпрофи-Юг.

Коммерческий интерес

В рамках олимпийского строительства в Сочи должны быть возведены многие коммерческие объекты — гостиницы, бизнес-центры. Для инвесторов участие в олимпийском строительстве выгодно. У них довольно низкая аренда земли на долгий срок, к тому же внешние коммуникации ко всем этим гостиницам (например, дороги и пр.) — задача нашей госкорпорации, за инвестором только сам объект.

Кроме того, инвестору представляются требования по количеству номеров и их звездности, а в целом проект гостиницы он утверждает сам. Планируемые гостиницы должны располагаться на побережье, где будет выстроена вся социальная, развлекательная и спортивная инфраструктура,— приводят аргументы в пресс-службе ГК Олимпстрой. 25 февраля состоится очередной аукцион, на котором инвесторам из прежних лотов предложат вложить деньги только в гостиницы — спортивные объекты решено построить за свой государственный счет.

Но в строительство туристических деревень, гостиниц и курортов вкладываются тоже в основном крупные корпорации или местные игроки. Первоначально предполагалось, что большой интерес к перспективной российской недвижимости проявят иностранные инвесторы, но финансовый кризис сделал эти надежды несбыточными.

А крупных российских инвесторов настораживает идея вложений в курортные объекты Сочи: туристические потоки здесь пока только сокращаются. Если инвестор думает о строительстве развлекательной недвижимости, встает вопрос, есть ли для нее рынок кроме Олимпиады. Например, если участок расположен так, что посетители там будут только во время Олимпиады, то большие вложения в этот проект не окупятся,— рассуждает Алексей Тимофеев.— Мы не планируем участвовать в олимпийском строительстве прежде всего потому, что не очень уверены в долгосрочном клиентском потенциале Сочи.

У нас были предложения по участию в олимпийском строительстве, но себестоимость и условия были настолько высоки, что мы сочли их неоправданно высокими. У нас есть другие предложения — с меньшими необходимыми издержками.

Не вдохновляет инвесторов и ситуация с земельными участками в Сочи. Показательна в этом плане история с компанией Роза Хутор, которая строит одноименный горнолыжный курорт.

Его строительство было одобрено правительством еще в 2003 году; в следующем году компания выиграла конкурс на право заключения первого из договоров долгосрочной аренды земельного участка в районе плато Роза Хутор у Сочинского национального парка. Но 10 декабря прошлого года строительство курорта, шедшее полным ходом, пришлось остановить: Росимущество выиграло в суде дело о признании договора аренды земли незаконным.

4 февраля компания заключила с другими сторонами мировое соглашение, и строительство объекта будет возобновлено. Но если такая ситуация стала возможна при строительстве курорта на 540 га Интерросом, то легко предположить, что менее крупные инвесторы ожидают для себя еще больших сложностей, учитывая, что вопрос об отчуждении многих участков для строительства олимпийских объектов еще не решен.

Наконец, картину изрядно портит финансовый кризис. Официально об отказе от проекта пока не сообщил ни один инвестор и, как уверяют в Олимпстрое, строительство идет по графику.

Но из-за тяжелого финансового положения строительной отрасли сложности с реализацией объектов уже есть и будут усугубляться. Так, осенью из-за недостатка средств было приостановлено строительство больницы в Красной Поляне. Причем если на строительство инфраструктуры инвесторам обещана поддержка госбанков, то инвесторам коммерческих объектов, по словам министра транспорта РФ Игоря Левитина, по указке сверху денег давать не будут

Перспективный субподряд

Зато будут давать деньги на реализацию проектов Олимпстрою. Кризис добавил корпорации работ (многие объекты были переданы на реализацию Олимпстрою, поскольку частных инвесторов на них не нашлось), но и финансирования.

В конце января правительство увеличило размер имущественного взноса в государственную корпорацию: Олимпстрой получит от государства до 242,2 млрд руб. (вместо предполагавшегося первоначально 61 млрд руб.). В ноябре прошлого года очередной взнос вырос уже на 25 млрд руб., до 181 млрд руб.

Кроме того, на эти деньги можно будет построить больше. По расчетам вице-премьера Дмитрия Козака, из-за падения цен на стройматериалы стоимость строительства может уменьшиться на 30%.

Возможно, строителям достанутся и новые объекты, которые ранее возводились на частные средства, а теперь будут переходить под контроль государства. Начало уже положено: Сбербанк покупает 25% акций ОАО Красная Поляна, которое строит комплекс Горная карусель. Так что стабильности в работе прибавится.

Если говорить о возведении спортивных объектов в Сочи, то они будут строиться на государственные деньги и использоваться для проведения Олимпийских игр, а впоследствии — для нужд города. Стало быть, выгода застройщика заключается только в получении государственного заказа на подряд,— полагает Омар Гаджиев. Но в кризисных условиях участие в олимпийской стройке, пусть и в качестве подрядчиков или fee-девелоперов, может быть одним из самых надежных вариантов выживания для застройщиков. Для исполнителей (генподрядчик) это гарантированное финансирование и загрузка мощностей на ближайшие три года,— говорят в Олимпстрое.

Правда, для большинства российских компаний участие в олимпийской стройке обещает быть нелегким. Основная сложность реализации подобных строительных объектов — отсутствие у большинства отечественных подрядчиков опыта возведения спортсооружений. Например, ледовые дворцы у нас сейчас возводятся повсеместно (да и то львиную долю заказов забирают шведы), а вот бобслейная трасса в стране всего одна — в подмосковном Парамонове, открытая в прошлом году.

При этом трасс, соответствующих требованиям МОК, в мире всего около десяти,— замечает Омар Гаджиев. Именно поэтому для возведения сочинской санно-бобслейной трассы пригласили профессионалов в этой области — компанию Terry Goudzovsky, ведь для такого важного мероприятия, как Олимпиада, высочайшее качество спортивных объектов — главный приоритет.

Как полагает господин Гаджиев, компаниям, не имеющим опыта возведения спортсооружений, в тендере участвовать бессмысленно — слишком высока ответственность за результат. Практически все архитектурные эскизы будущих сочинских олимпийских объектов делали иностранные компании, обладающие богатым опытом в этой области. Например, сочинский конькобежный центр проектирует итальянский архитектор Алессандро Цоппини, участвовавший в проектировании объектов для зимней Олимпиады-2006 в Турине.

Да и тем, кто будет заниматься строительством менее специализированных объектов, предстоит нелегкая работа. Безусловно, в нынешней ситуации любой компании было бы выгодно взяться за олимпийский подряд, ведь деньги на строительство олимпийских объектов уже выделены государством.

Но далеко не все подрядчики способны работать в таких условиях — в жестких временных рамках и без права на ошибку. Не у всех застройщиков желания совпадают с возможностями.

КоммерсантЪ

Другие светильники этого типа: