Сдача мэтров

Остановившиеся продажи готового и строящегося жилья в Москве — это только первые последствия развивающегося кризиса, видимые невооруженным глазом. А вот то, что остается за кадром,— остановка новых проектов.

Эти последствия мы ощутим в полной мере в течение ближайших трех—пяти лет (именно таков срок реализации девелоперского проекта от начала проектирования). Обозреватель Ъ-Дома Елена Гонсалес анализирует ситуацию на архитектурном рынке столицы.

Ставки снижены

Еще год назад строительный рынок переживал настоящий подъем, привлекая звезд первой величины к проектированию поражающих воображение объектов: от насыпных островов до высочайших зданий Европы. Выставка Новые города, состоявшаяся в начале лета в рамках 1-й Московской биеннале архитектуры, представляла грандиозные планы освоения новых пространств: в работе находилось более 20 проектов новых поселений. Более или менее известные архитектурные фирмы были перегружены заказами и не спешили откликнуться на призыв главы московского стройкомплекса Владимира Ресина обратить внимание на социальный заказ, несмотря даже на отмену понижающего расчетного коэффициента.

И вдруг! Подступающий кризис известил о себе сначала задержками платежей, а вскоре и приостановкой проектов. Недоумевающие архитекторы растерянно оглядывались: девелоперы начали игру замри-умри-воскресни.

Причем третья фаза пока остается под вопросом: можно ли рассчитывать на реанимацию проектов, требующих больших сторонних финансовых вливаний, неизвестно. Аналитики рынка недвижимости не строят на этот счет радужных прогнозов, по крайней мере на ближайшие пару лет.

Власти и частные компании-застройщики срочно пересматривают свои планы, то урезая башню Россия с 744 до 200 метров, то приостанавливая амбициозную программу Новое кольцо Москвы, предусматривающую возведение к 2015 году на окраинах города около 200 зданий высотой не менее 30 этажей. Однако это лишь видимые приметы происходящих нерадостных перемен. При более пристальном взляде на рынок строительства жилой недвижимости перспективы на ближайшие два года вырисовываются достаточно четко.

Эконом от маэстро

Главным трендом ближайшего времени, очевидно, станет переориентация спроса, а значит, и проектирования с объектов элит-класса на эконом. Большая вероятность подобного развития событий обусловлена тем, что сегодня завершены и находятся в стадии завершения крупные объекты элитной недвижимости, вполне способные удовлетворить спрос в этом сегменте жилья на время кризиса.

Более того, по оценкам экспертов столичного стройрынка, в Москве уже сейчас образовался резерв в 1 млн кв. м коммерческого жилья. Значительную часть этого резерва составляют объекты мэйджоров — компаний Капитал-груп, Донстроя, Интеко. Капитал-груп, ведет продажи в домах хай-класса Город столиц в Московском Сити и комплексе Легенда Цветного на пересечении Цветного и Рождественского бульваров по проектам компании NBBJ, Имперском доме архитектора Михаила Белова на Якиманке.

Разброс цен здесь достаточно велик в зависимости от инфраструктуры и индивидуальных особенностей квартир. Стоимость кв. метра колеблется от $11 до 25 тыс. Премиум-класс представлен уже построенными Городом яхт Николая Лызлова и Тихвинской усадьбой.

За метр в этих домах покупателю придется выложить от $6 до 10 тыс. К завершенным и завершаемым объектам бизнес-класса относятся Аэробус на Соколе и Авеню 77 в Чертанове. И тот и другой построены по проекту главного архитектора компании Резерв Владимира Плоткина.

Стоимость жилья здесь по докризисным меркам почти демократическая — она колеблется возле отметки $5 тыс. за метр площади без отделки. Капитал-груп пока не закрыли ни одного начатого проекта благодаря гибкой системе финансирования, сочетающей заемные средства с собственным капиталом, поступающим от управления недвижимостью, сдаваемой в аренду. Компании Донстрой также удается пока не замораживать объекты — благодаря обороту средств, поступающему от большого количества вводимой в действие недвижимости, и получаемым кредитам, в частности от ВТБ.

Если добавить сюда такие интересные (с точки зрения комплексного проектирования и системы распределения объектов среди отечественных звезд архитектуры) стройки, как квартал 473 в Хамовниках (банк Российский кредит) и комплекс Грюнвальд на Сколковском шоссе (ЗАО Мосстройреконструкция), то становится ясным, что объемы дорогого жилья в условиях прогнозируемого снижения покупательского спроса вполне обеспечивают потребности рынка. Во всех этих проектах задействованы звезды московской архитектурной сцены, и, казалось бы, беспокоиться не о чем. Но проблема в том, что деньги за проекты строящихся домов уже получены, расплачиваться за сданные проекты заказчики не спешат, а новых заказов недостаточно для обеспечения загрузки ведущих мастерских.

Выход, казалось бы, очевиден. В постоянно декларируемом властями города лозунге Ни шагу назад от намеченных планов по социалке видится широкое поле для творческой активности. Кстати, сами архитекторы совсем не считают такую работу некреативной.

Наоборот, профессиональные задачи, возникающие при работе с небольшими бюджетами и жесткой системой ограничений, многие из них воспринимают как чрезвычайно интересные. Более того, оказалось, что за годы благоденствия жилищный вопрос не испортил архитекторов настолько, чтобы совсем лишить их чувства социальной ответственности. Многим из них претила вычурность архитектуры и безумная роскошь отделки, призванная оправдать запредельно высокие цены на жилье в Москве.

Возглавляемое Александром Скоканом бюро Остоженка, компания Резерв под руководством Владимира Плоткина, архитектурное бюро Николая Лызлова и многие другие архитектурные мастерские даже в самых дорогих объектах сохраняли принципы разумности и сдержанности, подразумевая под качеством архитектуры планировочные и пространственные достоинства, а не фасадные излишества. Проекты социальной ориентации и в докризисное время вызывали у них большой интерес.

Любимая работа Владимира Плоткина — жилая застройка в районе поселка Николо-Хованское, в рамках проекта А 101. Это жилье класса эконом-плюс нисколько не уступает в элегантности и разнообразии элитным стройкам Москвы.

Ценообразующими факторами (точнее, факторами, понижающими цену) здесь выступают оптимальный выбор материалов и конструкций, а главное — минимизированное задание на планировку квартир и сопутствующую инфраструктуру. Следует отметить, что вечная спутница элитного жилья —- непомерно разросшаяся инфраструктура в виде фитнес-залов, бассейнов, общественных приемных и прочая, безоговорочно рекламируемая застройщиком как бонус, подчас ложится неоправданным бременем на плечи покупателя.

Интересен проект дома на Нижней Масловке, воскрешающий планировочные схемы социального жилья, разработанные мастером конструктивизма Моисеем Гинзбургом. Сдвинув размеры с пролетарского минимума до норм современного комфортного жилища, архитектор Николай Лызлов совместил фантастически интересные двухуровневые пространства с рациональной планировкой, дающей высокий выход площадей.

Судьба этих проектов, как и многих других, ориентированных на средний потребительский класс, пока не ясна. Тем не менее это именно тот сектор, который, наряду с бюджетным социальным жильем, будет наиболее востребован в ближайшее время ввиду сокращения объемов строительства. Итак, архитекторы готовы на время забыть об олигархах и повернуться лицом к народу.

Кто им даст

Но тут все не так просто. Чтобы понять, как выглядит сегодня социальный заказ, необходимо выполнить скучную работу — проанализировать динамику строительства в 2008 году и планирование на 2009-2010 годы.

В начале 2008 года руководство столичного стройкомплекса планировало построить 5,3 млн кв. м жилья. Более 2,5 млн кв. м из этого количества должно было составить так называемое социальное жилье. При этом структура строительства предполагалась следующая: 1,9 млн кв. м — за счет средств бюджета Москвы, не менее 400 тыс. кв. м — из жилого фонда, возводимого за счет средств инвесторов, 150 тыс. кв. м — от соинвестирования ряда проектов, и еще столько же — от использования субсидий на строительство или приобретение жилья.

Особая активность должна была развернуться в промзоне Митьково, районах Северный, Некрасовка, Щербинка, Левобережный, Кунцево, Кузьминки, Дмитровский, Нагатинский затон, Солнцево, Коптево, Северное и Южное Медведково, Южное Бутово (микрорайон 11), Марьинский парк (микрорайон 15), Зеленограде и других.

Однако уже к концу года стало понятно, что планам не суждено сбыться. Не теряющие оптимизма чиновники говорили о недополученных из-за последствий мирового финансового кризиса 1,3 млн кв. м коммерческого жилья, при этом оставляя цифры социалки неприкосновенными.

Подсчеты Росстата оказались еще более неутешительными. Москва не достроила почти 40% запланированного жилья, вернувшись к объемам 1998 года. Было введено всего 3,28 млн кв. м вместо ожидавшихся 5,3 млн, что составило треть от уровня 2007 года.

А поскольку треть социального жилья должна была быть получена за счет инвесторских и связанных с коммерческой недвижимостью проектов, утверждения московских властей, что запланированные объемы строительства недорогого жилья не пересматриваются, выглядят более чем странно.

Если учесть, что с 2002 года темпы строительства в столице никогда не опускались ниже 4 млн кв. м в год и при этом сохранялся потребительский дефицит, то станет очевидным, что спрос в этом секторе строительства в ближайшие годы не будет удовлетворен. По мнению специалистов, к весне количество квартир в новостройках Москвы сократится на 25-40%.

Темпы ввода жилья, запланированные на 2009 год, также кажутся неосуществимыми. Городские власти могли бы исправить положение, снизив стоимость земельных участков в Москве и упростив систему согласований и обременений, оказавшихся в условиях кризиса непосильными для застройщиков.

Однако никаких реальных шагов в этом направлении не сделано. Более того, произвольно снижая свои закупочные цены, московские власти поставили под удар ряд компаний-застройщиков, переложив на них незапланированные расходы.

Для московских квартир на стартовых аукционах была установлена цена 65 тыс. руб./кв. м — эти цены Росляк назвал объективными, обоснованными и конъюнктурными исходя из сложившегося рынка. В ближайшем Подмосковье новые аукционы проводились со стартовой ценой 54 тыс. руб./кв. м (минус 36% от ранее заявленной).

Отрицательно сказывается на положении дел и отсутствие реальной конкуренции ввиду узурпации строительного рынка небольшим числом крупных девелоперских компаний. Отсутствие государственной поддержки также способствует стагнации архитектурно-строительной деятельности, и это в конечном счете приведет не к удешевлению жилья, на что надеются многие, а к стабилизации цен под влиянием дефицита предложения.

Итак, налицо две взаимоисключающие тенденции. С одной стороны — растущая потребность населения в доступном жилье, ведущая к переориентации столичной стройиндустрии и рынка недвижимости в целом с верхнего ценового уровня на средний. С другой — искусственное замораживание строительных инициатив с целью поддержки спекулятивных возможностей власти и застройщиков-монополистов.

Положение московских архитекторов напрямую зависит от того, какая тенденция станет преобладающей. При первом варианте всем найдется работа — и застройщикам, и поставщикам, и проектировщикам. При этом надлежащее качество и низкая себестоимость проектов будет обеспечена высокой квалификацией и творческими амбициями их авторов.

Если же возобладает вторая тенденция (а к этому, увы, пока все идет), московские независимые архитектурные бюро ожидает тяжелое время — необходимый план будет обеспечен строительными комбинатами с их серийными проектами. В результате к предполагаемому выходу из кризиса в 2012 году Москва получит огромное количество типового и при этом отнюдь не дешевого жилья.

КоммерсантЪ

Другие светильники этого типа: