Эх, дороги…

В настоящее время активно ведется строительство новых федеральных трасс (в том числе и платных) и реконструкция уже существующих. Открытие платного участка трассы ДОН, строительство скоростной трассы-дублера Минского шоссе, расширение до десяти полос  участка трассы Холмогоры в районе Пушкино, новая трасса «Москва – Санкт-Петербург» — эти и другие проекты находятся сейчас в разной степени реализации.

Безусловно, хорошие скоростные магистрали улучшают транспортную доступность населенных пунктов в Московской Области. А это, как известно, приводит к повышению ликвидности уже существующих и новых объектов недвижимости. Ну и к росту цен, соответственно…

Впрочем, все не так просто. Например, скоростной дублер Минского шоссе, которую в народе окрестили «Обход Одинцово» будет проходить в непосредственной близости от строящегося крупного жилого комплекса «Гусарская баллада».

А по обе стороны «Ярославки» расположился целый конгломерат подмосковных городов – Мытищи, Королев, Ивантеевка, Пушкино. Так что помимо радости от снижения количества пробок, местные жители могут испытать и разочарование от такого соседства.

Как отразится реализация дорожных проектов на рынке недвижимости Московской Области? Что будет с ценами на городское и загородное жилье? Свое мнение высказывают эксперты различных сегментов рынка недвижимости.  

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домус финанс»:

Строительство и реконструкция трасс федерального значения в первую очередь стимулирует развитие близлежащих городов и прилегающих территорий. Рост цен на недвижимость – это скорее результат повышения общей ликвидности города: развитие его инфраструктуры, улучшение транспортной доступности и в целом повышение качества жизни и платежеспособности населения.

Например, завершившаяся реконструкция Ярославского шоссе в районе города Мытищи и Королева увеличила спрос на новостройки и – как следствие – активность строительства. Сейчас объем предложения в них достигает: 38 696 кв. м. жилья в Мытищах и 25 802 кв.м. в Королеве.

Кроме того за последнее время появились крупные торговые и развлекательные заведения, предприятия сферы услуг, что создает дополнительные рабочие места для местных жителей. При этом основной рост цен на недвижимость пришелся на период завершающейся стадии строительства трассы. Сейчас средневзвешенная стоимость квадратного метра в Мытищах равна 83 008 руб., а в Королеве – 81 216 руб.

Таким образом, можно прогнозировать, что дальнейшая реконструкция трассы Холмогор вызовет активное развитие города Пушкино и его инфраструктуры. Кроме того, благодаря хорошему транспортному сообщению при необходимости жители Пушкино смогут за считанные минуты добраться до более крупных городов-соседей, что в том числе и облегчит дорогу до работы и обратно.

Цены на жилье в Пушкино, скорее всего, со временем выйдут на уровень цен соседних городов: сейчас средневзвешенная цена новостроек по городу равна лишь 72 512 руб. за кв.м. Но это произойдет ближе к завершающей стадии реконструкции трассы.  

Асет Гайрабекова, Генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:

Реализующиеся дорожные проекты отразятся двояко на ценах загородной недвижимости в Московской Области. С одной стороны, там, где трасса проходит в непосредственной близости от населенного пункта (менее 1 км), цены на объекты могут снизиться, причем весьма существенно – до 20%. Ведь скоростная трасса «сводит на нет» основные преимущества загородного дома – экологию, тишину, спокойствие.

Правда, это справедливо только в том случае, когда район изначально был дорогим: то есть, если там была необходимая инфраструктура, коммуникации и самое главное – если там уже были хорошие дороги. Если это так, то скоростная трасса может серьезно снизить стоимость объекта.

Но совсем другое дело, если шоссе пройдет возле участков, стоящих на отшибе от большой жизни. А вот поселки, до которых нет нормальных дорог, только выиграют от появления трассы. Кроме того, появление дороги станет толчком к развитию инфраструктуры: АЗС, магазины, развлекательные заведения и так далее, так что цены на землю благодаря шоссе могут не только вырасти один раз, но и продолжат расти в перспективе.

Также, строительство трассы скажется положительно на стоимости объектов, находящихся на расстоянии более 1,5 км от нее. В данном случае магистраль не нарушает покой жителей поселка, но значительно улучшает транспортную доступность.

Что касается многоквартирных домов, то строительство новой дороги почти всегда повышает цены, поскольку транспортная доступность для покупателей квартир намного важнее, чем фактор тишины и даже экологии. Показательным примером, повлиявшем на цены, можно считать ситуацию, возникнувшую в связи со строительством дублера Минского шоссе. В ЖК «Лесной городок» в Одинцово цены на недвижимость «скакнули» до 15%.

 Олег Репченко, Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Тут все очень индивидуально… Для Подмосковья, на мой взгляд, улучшение транспортной ситуации всегда в плюс к цене и ликвидности, даже если окна выходят на новую трассу и появляется дополнительный источник шума. Это может добавить 5%-10%-15% к цене в зависимости от полезности транспортных улучшений для каждого конкретного жилья, хотя были примеры роста цен и до 30% (например, после реконструкции Киевского шоссе). Но тут, на мой взгляд, помимо улучшения транспортной доступности произошло еще и изменение статуса шоссе — «причисление к элитке».

В черте Москвы могут быть разные примеры – и в плюс, и в минус. Если новая трасса не проходит через некогда тихий уютный дворик, то также улучшение транспортной доступности прибавляет порядка 10 – 15%, как и открытие метро в удаленном районе.

Но помню и примеры просадки цен в отдельных домах на 15 – 20%, когда прямо под окнами появлялось Третье транспортное кольцо. Впрочем, последующий общерыночный рост скомпенсировал эту просадку, поэтому подобные примеры во многом остались незамеченными – за прежние годы существенно подорожало все, и уже не так ощутимо то обстоятельство, что какие-то дома больше, а какие-то меньше.  

Константин Апрелев, Президент компании АН «САВВА», Вице-президент РГР:

Наша позиция в отношении расширения транспортной доступности и ширины Ярославского шоссе до 10 полос, как это предусматривает план расширения транспортной доступности, позволит привлечь дополнительные инвестиции в развитие территории и инфраструктуры городов Мытищи, Королева и Пушкина, а так же Сергиев-Пасада, делая эти территории экономически более привлекательными.

Говоря о ценах на недвижимость, в рейтинге направлений Ярославка может подняться на 2-3 позиции, которые она теряла из за своей транспортной недоступности (хотя экологически выигрывает у всех восточных и южных направлений). Увеличение транспортной доступности Сергиева Посада позволит увеличить поток туристов вдвое и позволит создать несколько тысяч новых рабочих мест в этом городе, привлечь инвесторов в строительство гостиниц и торговых объектов нем.