Подземный Петербург требует исследований и инвестиций

Подземное строительство активно используется в большинстве мегаполисов мира. Многие города уже невозможно представить подземных торговых центров и паркингов. В России возводить подземные объекты коммерческой недвижимости начали относительно недавно.

Отсутствие опыта реализации подобных проектов приводит к весьма негативным последствиям.

В Петербурге за последние два года появилось несколько крупных проектов освоения городского подземного пространства. Вопрос плотной застройки центра Северной столицы, нехватки парковочных мест, все чаще заставляет городские власти и инвесторов, задумываться о возможности «уйти под землю, чтобы ее

сэкономить».

Так, на площади Восстания планируется строительство подземного торгово-развлекательного комплекса. Проект разрабатывается компанией «Адитум».

Компания «ПаркингИнвестЦентр» реализует два проекта строительства первых подземных паркингов, один из которых находится на Конюшенной площади, второй – на Греческой площади возле БКЗ «Октябрьский».

Эксперты считают, что возводить подземные объекты коммерческой недвижимости в Петербурге можно, однако при этом девелоперам необходимо уделять больше внимания геодезическим изысканиям, изучать особенности петербургских грунтов, и изначально учитывать дороговизну таких сооружений.

От индийских храмов до «Охотного ряда»

Проблемы, возникающие при строительстве подземных сооружений, были известны еще 5 тыс. лет назад. Благодаря разработанным древними индусами технологиям, в болотистых джунглях родины слонов строили храмы с подземными этажами. Которые, кстати, прекрасно сохранились до нашего времени.

Подземная урбанизация в условиях дефицита городских территорий активно развивается практически во всех крупнейших городах мира. Под землей размещают тоннели транспортных магистралей, паркинги, логистические центры.

Подземное пространство облюбовали и торгово-развлекательные комплексы. Самый большой из таких объектов находится в Торонто (Канада).

Подземные улицы под деловой частью Торонто соединяют 27 км. торговых аллей, пять станций метро, паркинги, универмаги, отели и железнодорожный терминал. Общая площадь застройки составляет около 370 тыс. кв.м.

Опыт зарубежья показывает, что для обеспечения устойчивого развития и комфортного проживания в мегаполисе доля подземных сооружений от общей площади вводимых объектов должна составлять 20-25%. По словам профессора Николая Ваучского, председателя Проблемного совета Академии технологических наук РФ по комплексному использованию подземного пространства, в Москве доля подземных сооружений, введенных в эксплуатацию за последние 5 лет, не превышает 8%. В Петербурге этот показатель ещё ниже.

Москва ушла вперед

Несмотря на скромные по европейским меркам объемы возведения таких сооружений, именно Москва считается пионером и лидером подземного строительства в России.

Освоение подземного пространства в столице началось в 1930-е годы со строительством метрополитена. Метростроевцами за годы работы был наработан солидный опыт, который в конце 1990-х был успешно применен при строительстве торгово-развлекательного комплекса «Охотный ряд» под Манежной площадью.

Это первое и пока самое значительное сооружение подобного рода в России. Площадь комплекса составляет 62 тыс. кв.м., торговый центр состоит из четырех уровней и уходит вниз под землю на глубину 18 м. В его возведении принимали участие компании «Ингеоком» и «Мосинжстрой».

Еще во времена строительства подземного ТЦ «Охотный ряд» было анонсировано несколько ему подобных проектов. Шли разговоры о подземном торговом центре «Царев сад», который должен был появиться у Москворецкого моста.

Одновременно говорилось и о появлении подземного торгового центра неподалеку от Курского вокзала. В рамках этого проекта под землей планировалось разместить примерно 200 магазинов, а также мультиплекс на девять залов. Но ни один из этих объектов так и не был реализован из-за недостатка финансирования.

Около двух лет назад в столице снова заговорили о создании крупных подземных комплексов коммерческого назначения. Обсуждались три крупных подземных проекта с обширной торговой частью (на Пушкинской площади, на площади Тверской заставы и под Новым Арбатом).

Появился проект строительства подземной части комплекса «Москва-Сити» (где в числе прочего разместится торговый центр на 150 тыс. кв. м). Еще два запланированных подземных проекта – у Павелецкого вокзала и под Смоленской площадью.

Сейчас эти проекты находятся на разных стадиях реализации, но одно бесспорно: первые основательные шаги в решении проблем комплексного освоения подземных пространств Москва уже сделала. Весной текущего года правительство столицы утвердило «Концепцию освоения подземного пространства и основные направления развития подземной урбанизации города Москвы».

До 2010 года доля подземного строительства должна вырасти до 15%, а в самых проходных местах появится несколько торговых центров, аналогичных «Охотному ряду». Концепция предусматривает создание не менее 25 сопряженных с торговлей проектов. Помимо уже названных, многофункциональные подземные комплексы могут появиться на Крымском валу, на Старой, Триумфальной, Тургеневской и Яузской площадях.

Петербургу мешают болота и отсутствие информации

Петербург, в отличие от Москвы, осваивает свои подземные пространства крайне медленно. Прежде всего, это объясняется сложными инженерно-геологическими условиями города — Петербург, как известно, построен на болотах.

Заболоченные грунты зачастую не позволяют возводить подземные строения и высотные здания. Особенно данная проблема актуальна для центральной части города.

По словам руководителя Центра геотехнологии и заведующего кафедрой геотехники Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Рашида Мангушева, более 60% расположенных в центре города зданий подвержены деформации в результате давления, возникающего при осадке почв. При этом данный показатель в большинстве случаев значительно превышает нормативные цифры.

Если же в районах исторической застройки начинается реализация новых проектов, то эта деятельность во многих случаях приводит к деформации рядом стоящих зданий. Одним из первых примеров стала реконструкция в 1991 году здания на Невском проспекте, 57 с возведением подземного паркинга. Из-за появившихся трещин пришлось расселить пять рядом стоящих домов.

В последнее время подобные ситуации стали повторяться регулярно. Знаменитый дом Мурузи на Литейном проспекте серьезно пострадал в результате сноса соседнего здания.

Не менее драматично складывается сегодня ситуация со строительством торгового центра «Стокманн» на углу Невского проспекта и улицы Восстания. В соседних жилых зданиях уже появились трещины.

Ситуация усугубляется тем, что фундаменты большей части старых зданий стоят на деревянных сваях, которые с годами каменеют в грунтовых водах. Если же рядом роют котлован, глубина которого больше четырех метров, уровень воды опускается. Деревянные опоры зданий, расположенных в радиусе 30-60 метров, начинают гнить и разрушать фундаменты.

Фактически дома в старой части города поддерживают друг друга. При сносе одного из них соседнее здание начинает клониться в освободившееся рядом пространство. Происходит перераспреде¬ление нагрузки на почву, что приводит к движению грунтов.

При этом, как считают эксперты, в настоящее время достоверной информации о состоянии петербургских грунтов не существует.

Концепцию – в долгий ящик

Подземному строительству в Петербурге также препятствует нехватка опыта проектирования, строительства и эксплуатации подземных сооружений, а также отсутствие общей концепции комплексного освоения подземного пространства.

Возможности подземного строительства в городе стали обсуждать еще в 1990-е, при Анатолии Собчаке. Тогда был создан специальный институт – «Подзeмcтpoйпpoeкт», который разработал около 20 проектов. Так, планировалось построить несколько подземных переходов под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской, у Технологического института.

Задумывался крупный подземный комплекс под площадью Искусств. Пространство под площадью могло иметь три уровня: верхний – пешеходный, два нижних – паркинг.

Был еще проект строительства подземного комплекса около станции метро «Озерки» с выходом к озерам. Но власть поменялась, закончились деньги и «Подземcтpoйпpoeкт» закрыли.

Единственный из разработанных проектов, который был реализован — подземный пешеходный комплекс под площадью Труда. Он строился 10 лет и был открыт в 1999 году. Сначала комплекс был спроектирован как обычный переход под оживленной площадью, но потом было решено превратить его в подземный торговый комплекс, где со временем расположились бы не только магазины, но и кафе – здесь планировали открыть своего рода аналог московскому Охотному Ряду.

Торговые павильоны построили. Однако грандиозным замыслам не суждено было осуществиться. Расположение комплекса вдали от станций метрополитена и главных культурно-исторических объектов, не привлекло внимание предпринимателей.

Торговые павильоны, обустроившиеся под площадью, не получили обещанного властями большого потока потенциальных покупателей. Проект оказался нерентабельным. В итоге масштабный проект превратился в обыкновенный пешеходный переход.

Проблемой подземных комплексов городские власти вновь озаботились в 1999-ом году. Проблемным советом Академии технологических наук РФ по комплексному использованию подземного пространства по заказу Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Петербурга (КГА) была разработана «Концепция освоения подземного пространства центральных районов Петербурга». Данная концепция предполагала широкую программу освоения подземного пространства центральной части города.

В 1999 году проект Концепции был рассмотрен в КГА и одобрен, но впоследствии не был представлен к утверждению губернатором города, поскольку финансирование таких проектов со стороны городской администрации предусмотрено не было. Дальнейшая работа в области освоения подземного пространства велась только по планам заинтересованных организаций, что сказалось на ее темпах и ограниченности работ.

Вопрос снова стал актуальным на этапе разработки последнего генплана Петербурга в 2004 году. Первоначально планировалось, что новый генплан будет содержать раздел «Комплексное освоение подземного пространства».

Специалистами городского Комитета по градостроительству и архитектуре, а также рядом НИИ, был даже разработан научно-технический отчет «Основные направления концепции освоения подземного пространства в Санкт-Петербурга на 2010-2025 гг.». В 2004 году из-за прекращения финансирования и эту работу пришлось свернуть.

Заройте ваши денежки

Несмотря на отсутствие единой концепции развития подземного пространства города и наличие «сложных» в инженерном отношении грунтов, а также плотной городской застройки с большим количеством охраняемых государством памятников архитектуры и культуры, сооружение подземных комплексов в Петербурге – вполне реально. Просто это более дорогой и трудоемкий процесс, чем в Москве.

По словам председателя городской экспертно-консультативной комиссии по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям Владимира Улицкого, в Европе прежде чем приступить к реализации того или иного проекта, заказчик иногда тратит несколько лет на инженерные изыскания. «Даже если речь идет о строительстве небольшого подземного паркинга, надо проводить геодезическое обоснование проекта. После чего выбрать правильную технологию производства работ, которая должна соответствовать типу грунта», — отметил он.

В России такая практика практически не распространена. Работа по обследованию грунта и состояния окружающих зданий стоит немалых денег.

Впрочем, в Петербурге уже начали реализовывать проекты возведения подземных коммерческих комплексов. Например, компания «Адамант» на Комендантской площади возводит многофункциональный комплекс «Комендантский».

Комплекс будет размещен с использованием подземного и надземного пространства, соединен пешеходным подземным переходом с вестибюлем станции метро «Комендантский проспект» и остановками надземного транспорта. Подземная часть комплекса уходит вглубь на 4 этажа (18 метров). Один этаж займут торговые помещения, а три займет паркинг площадью 14 тыс. кв м, рассчитанный на 200 машин. Наземная часть будет включать еще 6 этажей, каждый из которых займет 4,5 тыс. кв м.

Дороговизна подземного строительства обусловлена необходимостью применения высоких технологий. Слабые грунты заставляют застройщиков «закапываться» вдвое глубже, чем, собственно, опускается его сооружение.

Вниз уходит весь периметр строительства, тем самым ограждая будущий котлован; в результате под объектом получается герметичный объем, сравнимый с самим объектом. Иначе земля просто «вытолкнет» комплекс наружу.

В процессе изысканий было определено, что фактически единственно возможным способом строительства таких сооружений в центральной части Петербурга является устройство ограждающих стен котлована методом «стена в грунте». Учитывая необходимость применения такой технологии, проектировщиками была разработана смета строительства монолитного железобетонного каркаса паркинга.

Согласно расчетам вице-президента «Союзпетростроя» Льва Каплана, только себестоимость проектирования и строительства 1 кв.м. подземного паркинга, например, для Конюшенной площади, составляет, не менее $1,5 – 2 тыс. Примерно такая же ситуация, по его мнению, в экономике строительства складывается и по Греческой площади. Эти объекты, находящиеся в самом центре Петербурга среди памятников архитектуры и жилых зданий, являются по сути зеркалом, наглядно отражающим всю экономическую сущность проблемы освоения подземных территорий Петербурга.

Если помогут городские власти…

Сейчас в Петербурге начинается строительство двух больших подземных паркингов.

По словам заместителя председателя КГА Виталия Зенцова, в городе выдано разрешение на проектирование паркингов по 35 адресам, в том числе под площадью Льва Толстого, площадью Искусств, Никольской, Манежной и Троицкой площадями.

В Петербурге первые автоматизированные парковки могут появиться в центральных районах города уже в 2008-2009 гг. Компания «ПаркингИнвестЦентр» планирует освоить подземное пространство по восьми адресам: на площади Белинского, на углу улиц Кирочной и Таврической, на пересечении улицы Захарьевской и проспекта Чернышевского, на площади Ленина и т.д.

По мнению экспертов, особенно «проблемна» территория у метро «Чернышевская» — скопление автомобилей здесь превышает все допустимые нормы. Запружена автомобилями окажется и Конюшенная улица – после реконструкции ДЛТ.

«Год назад мы обратились к губернатору, выбрали 10 объектов, по которым начали проектные работы. — говорит Александр Блинков, генеральный директор компания «ПаркингИнвестЦентр». – Все эти проекты достаточно сложно реализовать, однако нехватка парковочных мест в городе, рано или поздно заставит решать эту проблему». По словам Александра Блинкова, в работе над такими проектами девелоперу препятствуют не только технические, но и правовые проблемы. «На сегодняшний день законодательство не дает четкого ответа как должен быть оформлен в собственность подземный паркинг по окончании строительства, — говорит Александр Блинков.- В решение этих вопросов мы надеемся на помощь города».

«На наш взгляд, один из самых перспективных заявленных проектов — строительство коммерческого центра на площади Восстания, — говорит Всеволод Щербаков, заместитель руководителя департамента оценки и консалтинга Colliers International. — Это одно из наиболее подходящих мест в городе для создания подземного торгово-развлекательного центра, здесь сконцентрированы огромные транспортные и пешеходные потоки. На Конюшенной площади планируется строительство подземной парковки, которая может быть реализована только при поддержке администрации города, т.к. экономическая эффективность этого проекта, на наш взгляд, сомнительна».

Эксперты недвижимости Петербурга считают, что строительство подземных комплексов в городе – неизбежно. «В условиях, когда руководство города говорит о запрещении уплотнительной застройки и когда улицы центра города буквально переполнены припаркованным автотранспортом, становится очевидным, что, несмотря на такие колоссальные затраты, другого выхода, кроме освоения подземного пространства у Петербурга, нет», — говорит Лев Каплан.

Создание подземных комплексов сопряжено с рядом трудностей для девелопера. В то же время способно решать острые транспортно-логистические проблемы центра города – могут создаваться подземные пешеходные переходы, тоннели (части транспортных развязок), парковки. «Оптимальным будет вариант, если подобные проекты будут осуществляться при поддержке города, и частично за счет бюджета, — считает Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург. Скорее всего, Петербург не ждет масштабное освоение подземелья, но разовые проекты будут реализовываться, пишет БН.ру.

Другие светильники этого типа: