Покупка загородного дома. Возможные риски.

Александр Орлов,
старший юрист Консалтинговой группы Тензор
Законодателями достаточно четко прописана юридическая процедура покупки загородной недвижимости, но даже при условии соблюдения норм закона всеми сторонами сделки иногда все-таки не удается избежать индивидуальных рисков.

Такие риски могут быть связаны с тем, что контрагент отказывается от сделки, или договор признают незаключенным либо недействительным. В результате вместо дома или денег вы получаете проблемы и нервотрепку.

Этим материалом мы призываем вас к бдительности и надеемся, что знания, почерпнутые из него в момент начала активных продаж загородных домов, уберегут вас от казусов.
Известно, что только собственник вправе одновременно осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

А единственное доказательство существования права собственности на дом — это государственная его регистрация. Учтите: независимо от того, исполнен ли сторонами сам договор (передано ли имущество, перечислена ли покупная стоимость), право собственности у покупателя возникнет только с момента государственной регистрации ее перехода от продавца.

Равно как договор купли-продажи вступает в силу и становится обязательным для сторон только с момента регистрации.
Итак, до регистрации перехода права собственности собственником дома остается продавец.

А надо заметить, что процедура регистрации не происходит за считаные секунды… В этот период отношения между сторонами могут развиваться по разным сценариям, и некоторые из них способны привести к рискованным ситуациям.

Например, к возникновению проблем в отношении третьих лиц. Следует помнить: исполнение договора купли-продажи не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.

Если продавец имеет обязательства по имуществу перед кредиторами, то именно с него, а не с покупателя дома будет взыскано (даже если покупатель уже заплатил положенную по договору купли-продажи сумму).
Законный владелец

Лучший способ защиты от такого риска — получение покупателем статуса «законного владельца». Таковым он становится до государственной регистрации, но после передачи ему недвижимости.

То есть достаточно подписать акт приема-передачи имущества и, скажем, начать перевозить вещи, тогда дом уже не может быть изъят по долгам прежнего владельца.
В одностороннем порядке

Теперь поговорим о тех случаях, когда договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Это может случиться, если после заключения договора обстоятельства (из которых стороны изначально исходили) существенно изменились.

При этом обстоятельства должны измениться настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, то вообще не заключили бы договор или заключили его на иных условиях (статья 451 Гражданского кодекса). К примеру, таким обстоятельством может быть резкое изменение курса валюты (если обязательство по оплате установлено не в рублях).

Или покупателем нарушена обязанность по оплате имущества (когда в договоре не определен либо некорректно определен срок оплаты). Или если в договоре отсутствует указание на то, что продаваемый дом сдается по ранее подписанному продавцом договору аренды (нарушение продавцом обязанности передать имущество, свободным от прав третьих лиц).

А если сторонами не подписан акт приема-передачи имущества, то любая из сторон может потребовать расторжения договора в связи с уклонением другой стороны от подписания документа о передаче имущества.
Договор признается незаключенным

В ряде случаев договор купли-продажи загородного дома может быть признан незаключенным. Например, если в нем не определено (либо некорректно сформулировано) условие о цене объекта недвижимости; или указан не полный перечень данных об объекте недвижимости, и это не позволяет четко определить, какой именно дом продается.

Договор может быть признан незаключенным, если стороны определили существенные условия, подлежащие обязательному согласованию, но не согласовали их (например, о сроке передачи дома).
Риск недействительности

Случается, что договор признается судом недействительным по иску заинтересованного лица. Это может произойти, если не были соблюдены требования по форме сделки (к примеру, она заключена в устной форме).

Если покупатель решает сразу же продать купленный дом, но его право собственности к моменту подписания договора еще не зарегистрировано. Если сделка проведена без нотариально удостоверенного согласия супруга (супруг, не давший такого согласия, вправе обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным).

Казусные инверсии
Бывает и так: даже после получения свидетельства о праве собственности покупатель оказывается не собственником, а лишь добросовестным приобретаем.

Такая ситуация возможна, если продавец приобрел у собственника имущество, но, к примеру, сделка была признана недействительной. В описываемом случае у продавца не было полномочий продавать дом, хотя на тот момент он об этом и не знал.

В итоге бывший владелец дома оказывается собственником, а покупатель лишь добросовестным его приобретателем.
Добросовестным приобретателем является покупатель в том случае, если он не знал (и не мог знать), что продавец не имеет право отчуждать дом.

Однако собственник не может истребовать данное имущество у добросовестного приобретателя. За исключением тех случаев, когда собственником имущество было утеряно, похищено либо выбыло помимо его воли.

Но указанные исключения практически не применимы к загородному дому, так как похитить или потерять загородный дом проблематично. И единственное что остается — недвижимость, выбывшая из владения собственника помимо его воли.

Но порок воли доказать в суде крайне сложно, и этот риск ничтожно мал.
В качестве полезной информации: Федеральным законом № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 года установлено, что если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года, и если данное жилое помещение было истребовано от добросовестного приобретателя, то добросовестный приобретатель имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ.

Однако ее размер не может превышать 1 млн. рублей. Также возможность получения компенсации распространяется и на собственника, который не вправе истребовать жилое помещение от добросовестного приобретателя.

Приведенные выше примеры наиболее распространены, но список ими, к сожалению, не исчерпывается.
Под бременем

Обременения объектов недвижимости содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в этот же реестр вносится запись и о продаже загородного дома. Таким образом, если дом сдан кому-то в долгосрочную аренду или является предметом залога, то от покупателя скрыть факт обременения невозможно.

Тем не менее в договоре необходимо прописывать гарантии продавца, что на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц и что никаких прочих обременении имущество не имеет. Если этого не сделать, то можно впоследствии столкнуться с тем, что приобретенный вами дом сдан в краткосрочную аренду (сроком до года).

Получается, вы купили дом с арендаторами, которые не собираются его покидать до истечения срока договоренности… и имеют на это право. Дело в том, что сделки по краткосрочной аренде обычно не регистрируются, а переход права собственности на недвижимость не является основанием расторжения договора аренды.

Из госреестра вы не сможете узнать и о том, что у какого-то третьего лица имеется право безвозмездного пользования домом, который вы уже купили. Вряд ли вы этого хотели! Так что гарантии продавца необходимо (!) прописывать в договоре.

Общие риски в подавляющем большинстве одинаковы, но в каждом конкретном случае могут отыскаться столь хитросплетенные особенности, что без специалиста разобраться в них будет мудрено. Помните: покупая загородный дом, одним лишь принципом экономии руководствоваться не стоит, лучше на всякий случай держите в голове возможность риска утраты объекта недвижимости или своих вложений. И действуйте разумно!

Другие светильники этого типа: