Девелоперы не могут набрать оборот

Еще до кризиса деятельность четырех крупнейших застройщиков — Главмосстроя, группы ПИК, СУ-155 и Мосстроймеханизации-5 (МСМ-5),— контролирующих около 70% столичного рынка жилья экономкласса, была убыточной. Их совокупные долги к лету достигли 318,54 млрд руб., что в пять раз больше их собственного капитала, подсчитали аналитики ОРСИ.

Раньше, когда не было проблем с ликвидностью, подобная схема ведения бизнеса считалась нормальной. Теперь компании не могут погасить имеющиеся задолженности и вынуждены продавать квартиры с большим дисконтом.

Анализ денежных потоков за 2005-2007 годы четырех крупнейших застройщиков жилья экономкласса в Москве — группы ПИК, СУ-155, Главмосстроя и МСМ-5 — свидетельствует об убыточности их текущей деятельности, говорится в исследовании биржевой системы по купле-продаже долговых обязательств девелоперов ОРСИ (25% принадлежит корпорации Ростехнологии). Исследование ОРСИ сделано на основе финансовых отчетностей, представленных компаниями Росстату. В наиболее сложной ситуации оказались ПИК и СУ-155, у которых на конец 2007 года чистый денежный поток оказался отрицательным — 61,09 млрд руб. и 50,2 млрд руб. соответственно (см. таблицу).

Как отмечают аналитики ОРСИ, у всех рассматриваемых компаний денежные потоки (сash flow) формируются за счет заемных средств, и наибольшие заимствования приходятся на группу ПИК — 75 млрд руб. По оценкам ОРСИ, на конец второго полугодия 2008 года общая сумма обязательств Главмосстроя, группы ПИК, СУ-155 и МСМ-5 перед всеми кредиторами (включая банки, держателей облигаций, подрядчиков и поставщиков) достигла 318,54 млрд руб., из которых на краткосрочные кредиты пришлось 101,41 млрд руб.

Для сравнения: за весь 2007 год это соотношение составляло 293 млрд и 102 млрд руб. соответственно. В январе-июне 2008 года больше всего краткосрочных кредитов было у ПИК (48,43 млрд руб.) и СУ-155 (24,3 млрд руб.). У Главмосстроя этот показатель составил 17,79 млрд руб., у МСМ-5 — 760 млн руб. (см. таблицу).

На протяжении полутора лет совокупный размер собственных активов четырех исследуемых нами компаний едва превышал 60 млрд руб., из которых ликвидными является только половина,— говорит руководитель аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина. Эти означает, что застройщики не в состоянии оперативно погасить краткосрочные кредиты, добавляет она.

Представитель ПИК Наталья Коновалова отмечает, что благодаря недавно полученному от ВЭБа кредиту в $300 млн компания рефинансирует часть долгов. Кроме того, с некоторыми кредиторами мы договорились о пролонгации обязательств,— добавила она.

Представитель Главстроя (куда входит Главмосстрой) Иван Слепцов считает выводы ОРСИ некорректными: Данные учитывают только показатели нашей генподрядной организации, а не всего девелоперского подразделения. Основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин еще в октябре заявлял Ъ: Сейчас мы не берем, а только отдаем, и надеюсь, что за счет оборотных средств до конца года компания снизит кредитную нагрузку почти в два раза. В отличие от ПИК или СУ-155 у нас действительно низкая долговая нагрузка, так как практически все крупные кредиты мы успели погасить еще в 2005-2006 годах,— заявил Ъ гендиректор МСМ-5 Обид Ясинов.

Еще у одного крупного в столице застройщика — ДСК-1 (ежегодно строит более 1 млн кв. м жилья) — объем краткосрочных кредитов достигает 7 млрд руб., при этом стоимость основных средств едва превышает 4 млрд руб., говорит госпожа Липушкина. Иначе говоря, у компании ограничены возможности быстро погасить имеющуюся задолженность,— резюмирует она. Ситуация с кредиторской нагрузкой застройщиков будет только усугубляться, считают в ОРСИ: с одной стороны, ставки по кредитам перевалили за 20% годовых, а занимать деньги посредством выпуска облигаций стало невозможно. Инвесторы стали распродавать облигации девелоперов. В октябре—ноябре они торговались в среднем по 70% от номинала, подешевев примерно на 20% (в то время как индекс RUX-Cbonds за это время снизился всего на 9%),— говорит Инна Липушкина.

Не только девелопмент, но и другие быстро развивающие отрасли, такие как ритейл, работали в основном за счет краткосрочных кредитов, и из-за нынешних проблем с ликвидностью многие из них находятся в преддефолтном состоянии, говорит управляющий партнер Svarog Capital Олег Царьков. В сложившейся ситуации компании вынуждены соглашаться на невыгодные для себя условия по сделкам, считает управляющий директор Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов. Так, Главстрой и СУ-155 уже согласились продавать строящееся жилье с серьезным дисконтом — по 59 тыс. руб. за 1 кв. м вместо первоначальных 80 тыс. руб. (см. Ъ от 14 ноября).

Другие светильники этого типа: