Город в городе

Одной из тенденций развития московского рынка недвижимости стало появление многофункциональных комплексов (МФК), в состав которых, наряду с жилой частью, входят гостиницы, бизнес-центры, торговые и развлекательные площади.

По оценкам специалистов, в ближайшее время в городе появится сразу несколько новых подобных проектов, их общая площадь превысит 10 тыс. кв. м.

Отличие многофункциональных комплексов от обычных жилых заключается в количестве их эксплуатационных назначений, которых, как нетрудно догадаться, должно быть не менее двух – при этом дополнительные функции дополняют основную. Наиболее популярны торгово-развлекательные, офисно-деловые, гостинично-деловые, а также жилые комплексы с различными составляющими: торговой, развлекательной или офисной частью.

За и «против»
Какой объект выбрать для проживания – традиционный жилой или многофункциональный – это, разумеется, дело вкуса и личных предпочтений. Кто-то, выбирая камерность, остановится на клубном малоквартирном доме.

Другим нравятся комплексы-великаны с мощной инфраструктурой, где соседствуют отель и ресторан, магазины и фитнес-зал, открытые для всех желающих.
Очевидным плюсом второго варианта является тот факт, что работа нежилых помещений на город уменьшает коммунальные платежи жильцов – благодаря этому наличие торговых или офисных площадей зачастую расценивается владельцами апартаментов как несомненное достоинство.

Кроме того, появляется возможность приобрести и квартиру, и офис в одном доме, что можно назвать удачной покупкой.
Однако не стоит забывать и об оборотной стороне медали.

Так, наличие в доме развлекательного заведения может стать для владельцев квартир настоящей проблемой: если объект спроектирован неудачно, жильцам придется постоянно слышать громкую музыку и смех.
Отсюда следует простой вывод: задача девелопера, проектирующего многофункциональный комплекс, безусловно, заключается в том, чтобы обеспечить потребителю максимальное количество возможностей.

Но ни в коем случае нельзя забывать о необходимости разграничения жилой и нежилой частей. «Офисные или торговые помещения должны иметь свой отдельный вход, а также собственную парковку, т. е. никоим образом не затрагивать пребывание владельцев квартир в жилой части», – уточняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
«Проектировать многофункциональные комплексы гораздо сложнее, чем обычные жилые объекты, – рассказывает коммерческий директор холдинга «Капитал Групп» Алексей Белоусов. – Это связано в основном с разделением потоков внутри объекта, особенно в условиях дефицита площадей».

К примеру, в «Городе Столиц» при планировке одной из самых больших автостоянок в Европе (6 уровней, 2100 машино-мест) архитекторами был найден способ рассредоточить въезды и выезды, разделить отсеки для каждой функциональной зоны: торговой, офисной, жилой. Таким образом, потоки людей и машин из разных частей МФК не пересекаются.

Не стоит забывать, что для реализации подобных объектов необходимы участки земли, обладающие вполне определенными характеристиками, не предполагающие существенных ограничений по высоте и площади будущего проекта.
Инвестиционная привлекательность

По мнению большинства участников рынка, МФК являются на сегодняшний день одним из самых привлекательных сегментов девелопмента.
«Конечно же, многофункциональные комплексы – это масштабные объекты, и они гораздо интереснее, чем обычные жилые дома с отданными под коммерческое использование первыми этажами, будь то небольшие магазины или офисы, – считает Игорь Галицин, генеральный директор компании Becar.

Commercial Property. – Если в таком комплексе предусмотрены торговые площади, то это должен быть супермаркет или гипермаркет, вход в который открыт для всех желающих. Если есть бизнес-центр, то в нем необходимо создать все условия для качественной работы: и удобные планировки, и высокий уровень инженерии, и наличие управляющей компании.

МФК должен быть коммерчески рентабельным не только за счет продажи жилья, но и за счет стабильного дохода от аренды и эксплуатации».
Не стоит забывать, что в концепцию таких объектов легче вписывается идея продаж «апартаментов временного пребывания» по ценам, почти равным жилью.

В качестве примера можно привести проект на Пречистенской набережной, где строится офисно-торгово-жилой комплекс. «Решение застройщика по жилой части данного объекта отличается от стандартной практики, когда площади продаются с целью быстрого возврата денег, вложенных в проект, – рассказывает Жанна Опихайленко, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами «Усадьбы». – Квартиры здесь не продают, их планируется сдавать в аренду, на манер доходного дома. Несмотря на «длинную» окупаемость, прибыль в данном случае может в разы превысить доход от продаж жилых площадей».

Кроме того, общеизвестно, что квартиры на первых этажах раскупаются достаточно медленно. «При строительстве обычного ЖК девелопер «отдает» эти площади под элементы инфраструктуры или технические помещения, а это, естественно, приносит ему гораздо меньшую прибыль, чем сдача первых этажей в аренду под офисы, что как раз и позволяет концепция МФК», – отмечает Константин Ковалев. Ну и наконец, за счет уменьшения рисков при вложении денег одновременно в разные виды недвижимости увеличивается инвестиционная привлекательность подобных проектов.

Другие светильники этого типа: