Города будущего

В начале месяца стало известно об очередном масштабном проекте на рынке недвижимости – строительстве в ближайшем Подмосковье целого города на средства частного инвестора. Сегодня мы поговорим о том, на кого рассчитаны подобные проекты и насколько они перспективны.

Что такое частный город?

Надо сказать, что словосочетание «частный город», употребленное в беседе без сопроводительного комментария, как правило, все еще вызывает у собеседника вопрос: «А что это?». Этот формат для отечественного рынка пока что в новинку, традиционен он для США – государства с огромной территорией (каковое определение можно отнести и к России).

Впрочем, несколько подобных проектов к сегодняшнему дню заявлены и в нашей стране. Так, проект компании «Ренова» (строительство первого в России частного города под Екатеринбургом) широко освещался в СМИ летом прошлого года.

Впрочем, нас больше интересует именно столичный регион – здесь первопроходцем выступила «Нафта-Москва» со своим проектом строительства города на Новорижском направлении, недалеко от МКАД. Согласно озвученным в 2005 году планам компании, на 430 га в пойме Москвы-реки должны в течение 5 лет появиться 2,7 млн кв. м жилья, а также сопутствующая инфраструктура (офисы, торговые площади, образовательные учреждения).

Недавно стало известно об очередном подобном проекте, на этот раз на Калужском направлении. Как пишут «Ведомости», на 12 тыс. га земли структуры, подконтрольные предпринимателю Вадиму Мошковичу, построят свыше 9 млн кв. м жилья (и 2 млн кв. м коммерческих площадей).

Предполагается, что на территории, расположенной вдоль Калужского шоссе (удаленностью от 3 до 23 км от МКАД), смогут проживать порядка 300 тыс. человек. Проект оценивается в $7 млрд (для сравнения отметим, что город, заявленный «Нафтой», стоит $3 млрд), а полностью реализован он будет не раньше чем через 20 лет (впрочем, первая очередь строительства уже начата).

Целевая аудитория

Знакомство с проектами, над которыми уже сегодня ведется работа, оставляет место для вопросов, и прежде всего интересует целевая аудитория подобных проектов. Так, город Мошковича рассчитан на семьи с доходом от $5 тыс. до $10 тыс. (строиться будет жилье именно для состоятельных граждан, с небольшими вкраплениями микрорайонов экономкласса).

Проект «Нафты» – малоэтажные жилые кварталы, разбавленные виллами и коттеджами. Все это рассеивает последние сомнения в том, что города явно не подойдут под категорию «доступного» жилья.

Вероятнее всего, проекты рассчитаны на тех наших обеспеченных сограждан, которые, не имея возможности приобрести жилье высокого класса в столице, обращают внимание на ближайшее Подмосковье. Все-таки «жилье в частном городе» звучит намного престижнее, чем «элитная квартира в Балашихе».

Несмотря на всю амбициозность новых проектов, участники рынка сомневаются, что жилье в строящихся городах можно отнести к категории элитного. «При определении класса жилья первоочередное значение имеет сегодня именно местоположение – по-настоящему элитным может считаться только жилье, расположенное в центральном округе столицы», – считает директор отделения управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Кайдо Каарма. По мнению эксперта, строящееся в рамках частных городов жилье по-настоящему насытит, скорее всего, бизнес-класс.

С ним согласен и генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов: «По доступным сведениям, город будет в основном застроен жильем бизнес-класса». «Впрочем, реализация подобных проектов, без сомнения, изменит саму классификацию недвижимости», – уверен Кайдо Каарма. По его мнению, для того чтобы жилье в новых городах могло быть отнесено к категории элитного, необходимо, чтобы в местах нового строительства сосредоточивался крупный бизнес, что сделало бы возможным возникновение новых деловых районов: «Необходим некий «магнит», привлекающий сюда бизнес, который на сегодняшний день сосредоточен в центре Москвы. Если бы в город Мошковича перебрался, скажем, «Газпром», это бы изменило ситуацию».

Перспективы

Однозначно оценить перспективы подобных проектов достаточно сложно, уверен Тимур Сайфутдинов: «С одной стороны, проект г-на Мошковича своевременный и логичный. Этим путем уже прошли многие западные столицы: в благоустроенные пригороды перебираются состоятельные жители.

Здесь они могут и жить, и работать. Кроме того, данный город, даже при своем открытом статусе, сможет гарантировать более или менее однородную социальную среду».

В то же время в нашей стране частные инвесторы еще не привыкли загадывать далее чем на 2–3 года. «А в свете грядущих президентских выборов прогнозы делать становится еще сложнее. Заявленный структурами Мошковича срок в 25 лет – это целых 6 президентских сроков, – напоминает эксперт. – Кстати говоря, комментируя данный проект, эксперты ссылаются на пример нашумевшего Рублево-Архангельского компании «Нафта-Москва». Однако ходят слухи, что структура Сулеймана Керимова продала свою долю и вышла из проекта».

Надо помнить и о том, что строительство города «на пустом месте» неминуемо столкнется с проблемой отсутствия коммуникаций и транспортной доступности. Пробки на въезде в столицу и сейчас, мягко говоря, заметны – следовательно, без создания новых развязок и дублирующих трасс можно себе представить, во что превратится поездка в столицу из такого города.

И здесь девелоперам явно не обойтись без помощи государства. «Если обратиться к опыту западных стран, мы увидим, что практически всегда в развитии пригородов, так или иначе, участвуют власти разных уровней, от муниципальных до федеральных. А в реалиях нашей страны помощь госорганов сложно переоценить: 12 тыс. га земель требуют колоссальных вложений в строительство дорог, прокладку коммуникаций», – считает Тимур Сайфутдинов. В то же время, по мнению эксперта, государство вряд ли поддержит подобный проект, когда основное внимание уделяется выполнению национальной программы «Доступное жилье».

Впрочем, на прошлой неделе первый вице-премьер Дмитрий Медведев, говоря о том, что перспективы точечной застройки в столице практически исчерпаны, предложил в качестве выхода и строительство новых городов, назвав «пионерами» нового направления такие компании, как «Ренова» и «Нафта-Москва», о проектах которых речь шла выше. Складывается впечатление, что частные города все-таки получат поддержку властей или по крайней мере не столкнутся с их противодействием.

Другие светильники этого типа: