Поднебесье и подземелье столицы: мечты сбываются!

Совсем недавно 1RRE писал о Сити-проектах в России и программе «Новое кольцо Москвы». Очевиден факт, что тенденция строительства высотных зданий, характерная для мира в целом, отразилась и на нашем государстве.

Причем строительство направлено не только «ввысь», но и «вглубь». Своим уникальным опытом с аудиторией поделились ведущие специалисты на конференции «Высотное и подземно строительство в мегаполисе. Масштабные инвестиционные проекты», организованной журналом «Инвестиции в строительство».

Развитие высотного строительства в России и мире приобретает очень широкомасштабный характер. Достаточно сказать, что помимо Москвы, высотное строительство развивается в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Казани, Самаре, Ростове, и даже в таких городах, как Барнаул.

Что такое высотное здание? Четкого определения нет. По словам директора по научной деятельности ОАО ЦНИИЭП жилища Юрия Граника, в Германии высотным здание считается выше 22 метров, но наиболее принятой точкой зрения является то, что высотное здание имеет высоту 16 и более этажей, но это по зарубежным меркам.

Более того, есть несколько формулировок, которые определяют высоту здания. Тем не менее, наиболее принятое, распространенное определение – это высота по верху шпиля, а не антенны, как иногда ошибаются, уточнил профессор. «У нас в стране, в соответствии с нашими нормативами, высотным считается здание выше 75 метров.

Это определение используется в соответствии с пожарными нормами, и это наиболее распространенная дефиниция. Оно звучит следующим образом: высота здания определяется высотой расположения верхнего этажа (включая мансардный), не считая верхнего технического этажа», — сказал он.

В столице на данный момент существуют две программы масштабного высотного строительства. Первая связана с возведением ММДЦ «Москва-Сити».

В соответствии с проектом, который сейчас интенсивно осуществляется, строительство здесь составит примерно 4 миллиона 200 тысяч квадратных метров общей площади. Также существует программа «Новое кольцо Москвы», которая предусматривает строительство порядка 8 миллионов квадратных метров. Такие данные привел профессор.

Юрий Граник также выделил факторы, которые определяют столь эффективное в последние годы развитие высотного строительства. Это, в первую очередь, дефицит и высокая стоимость земли в городах, особенно в таких мегаполисах как Москва.

В соответствии с этим, следующий фактор — это эффективное вложение инвестиций. «Я вам приведу не вполне официальные данные. Например, себестоимость строительства одного квадратного метра площади в высотном здании не превышает 2 тысяч условных единиц, а продажа этой площади составляет от 20 до 25 тысяч долларов. Конечно, постольку, поскольку вы занимаетесь вложением в недвижимость, вы прекрасно понимаете, что при такой высокой рентабельности мир занимается вплотную таким видом строительства», — отметил профессор.

Далее – научная и техническая подготовленность. Если раньше боялись строить из-за неподготовленности материалов и техники к такому масштабному строительству, то сегодня эти трудности вполне преодолены. «Например, можно сказать, что при строительстве ММДЦ «Москва-Сити», применялся бетон класса 90, 110.

Это значит, что бетон имеет прочность, приближающуюся к прочности стали. Кроме того, мы умеем рассчитывать такие здания на прочность. Я могу сказать, что по мировому опыту, строить высотки можно везде – и в Индонезии, где сложная сейсмическая ситуация, и на насыпных островах – Дубай», — сказал господин Граник.

Наконец, последний фактор – это строительство из соображений престижа. «В России это тоже имеет значение, но, хочу сказать, что в мире престиж очень часто находится на первом месте. Даже если наблюдается, что это строительство экономически не выгодно, тем не менее, зачастую здание возводится фактор престижа преобладает над экономическим», — заметил он.

Многие участники конференции выделили проблемы, с которыми им приходится сталкиваться в России. Так, господин Граник, и многие с ним согласились, первой проблемой обозначил состояние нашей нормативной базы: «Часто бывает так, что по существу строительство начато, а нормативная база на это строительство отсутствует.

Вы знаете, что вся нормативная база в основном ориентирована на здания высотой до 75 метров, а на общественные здания – вообще до 50. Однако есть и общественные, и жилые здания, и здания иного функционального назначения, которые на данный момент строятся значительно большей высоты.

Московское правительство поручило нашему институту разработать временные нормы по высотному строительству. Эти нормы были разработаны.

Сейчас мы по заданию московского правительства эти нормы переводим, используя накопившийся опыт, в категорию не временную, а постоянную. Кроме того, Московская область поручила нам разрабатывать территориальные по высотному строительству в Московской области.

Мы разработали также нормы в Санкт-Петербурге, но они относятся только к зданиям до 150 метров высотой. Тем не менее, все вы знаете, что там уже строится здание Газпрома, а оно значительно превышает эту цифру».

Со своей стороны, вице-президент Mirax Group Константин Борисов, заметил, что на сегодняшний день довольно-таки сложная ситуация в Москве с развитием каких бы то ни было строительных проектов, на согласовательные процедуры уходят годы. «С одной стороны это хорошо, потому что государство должно контролировать безопасность, в том числе, соблюдение всех необходимых технологий, соответствие современным требованиям. Но с другой стороны, это не должно утяжелять проект с точки зрения стоимости, потому что, безусловно, все проблемы потом переводятся в деньги.

Поэтому здесь очень важно соблюдать баланс, так как в конечном итоге все это бьет по цене на недвижимость, которая на сегодня достигла каких-то запредельных размеров», — замети он. Генеральный директор Strabag Александр Ортенберг выделил аналогичную проблему, с которой его компании также пришлось столкнуться.

Очень широко освещалась на конференции проблема безопасности высотного строительства. В частности, участниками не раз упоминалась о гибели международного торгового центра в Нью-Йорке, где вследствие террористического акта было разрушено два здания.

Как отметил руководитель проекта НТК «Информ-Альянс» Максим Шумов, стоимость мероприятий по обеспечению безопасности высотных зданий за рубежом может составлять до 30% стоимости объекта. Однако, экономия на безопасности, по его мнению, может оказаться дороже, чем ликвидация последствий чрезвычайной ситуации.

Следующая проблема, для Москвы очень актуальная, связана с геодезией. «Под Москвой сейчас земля копана-перекопана. Это очень серьезная проблема, которой озабочено московское правительство и которой должны быть озабочены и застройщики, вкладывающие в строительство деньги.

Все неприятности, возникающие в высотных зданиях, являются копией и мобилизацией неприятностей и в обычных зданиях», — заметил профессор. Господин Ортенберг также выделил проблему в оценке грунтов. В городе, по его словам, полно коммуникаций, которые нигде не указаны, поэтому подземное строительство требует особого внимания, зачастую имеется необходимость выселения соседних зданий.

Очень часто обсуждается такой вопрос, как отсутствие земельных территорий в Москве. «На самом деле мне кажется, что это какая-то иллюзия, потому что когда я ехал по району Ботино и видел постройки 50-60 годов, то понял, что в России стандартнейшая проблема – это огромное количество земли. Вопрос в стратегическом определении территориальных акцентов, необходимо понять, что должно входить в такой мегаполис как Москва: какие здания должны строиться, как должна быть развернута транспортная ситуация.

Так что земли на самом деле много. Соответственно если город и мы, застройщики, начнем двигаться друг к другу, боюсь, что мы можем удивить весь мир», — сказал господин Борисов.

Также генеральный директор Strabag Александр Ортенберг поделился с аудиторией опытом подземного строительства. В частности, он опроверг экономическую выгоду строительства подземных гаражей. «Один квадратный метр подземного строительства в Москве примерно такая же, что и наземная, если не дороже. Строительство гаражей изначально не может быть дешевым», — отметил он.

Константин Борисов обозначил несколько стратегических приоритетов, которые должны помочь преобразовать столицу. Прежде всего, это освоение промышленных зон, которые он обозвал «уродливыми прыщами».

Далее — освоение конструкций железных дорог и освоение и реконструкция линий высоковольтных передач. И соответственно, все это должно быть связано с развитием транспортной и социальной инфраструктуры.

Отвечая на вопрос, не вызовет ли развитие высотного строительства удорожание недвижимости в столице, господин Борисов заявил, что «в Москве недвижимость не может быть дешевой». И с этим трудно не согласитья…

Другие светильники этого типа: