Участники рынка недвижимости Омской области находят положительные стороны финансового кризиса

Пока федеральные ритейлеры и девелоперы сворачивают свои проекты и распродают земельные участки в регионах, у местных участников рынка есть шанс окрепнуть и адаптироваться к экспансии, считают одни эксперты. Другие же уверены, что кризис, как санитар леса, приберет всех слабых и больных, к которым по большей части они относят как раз мелких региональных игроков.

Обратная сторона медали

Участники рынка осознали, что кризис не остановить, и принялись искать в нем позитивные стороны. Кризис подтолкнет к развитию омских девелоперов. В ближайшие год-два именно местные игроки сделают погоду на местном рынке.

Кризис дал нам уникальный шанс подготовиться к экспансии московских и заграничных сетей, которая через какое-то время продолжится. Еще в прошлом году порядка 14 крупных федеральных операторов намеревались выходить на омский рынок.

Но сейчас у омских арендаторов появилось преимущество — возможность для качественного роста, увеличения площадей; а у собственников ТК — время для модернизации, реконструкции, смены концепции, — говорит директор консалтингового агентства Omsk Real Estate Group Дмитрий Сапунов. С ним согласен генеральный директор Центра деловой недвижимости Навигатор Евгений Щербаков: Для региональных операторов действительно наступили времена, когда можно аккумулировать силы.

Однако не нужно питать иллюзий: кризис как следует почистит и местных игроков — он, как санитар леса, приберет всех слабых и больных. Поэтому нужно активизироваться, развиваться, идти вперед. Мелкие игроки в этом отношении более мобильны.

Но, с другой стороны, у них нет таких ресурсов, которыми располагают федеральные компании.

Без права на ошибку

До 81% омичей ходят в ТК за одеждой и обувью, а вот продукты питания там покупают лишь 23%. Об этом говорят данные Omsk Real Estate Group.

Соответственно, продуктовый супер- или гипермаркет, наличие которого в структуре ТК как якорного оператора долгое время считалось обязательным, в Омске может не сработать. Он просто не сможет привлечь того потока покупателей, на который рассчитывает собственник, — комментирует господин Щербаков. — Возьмите, к примеру, супермаркет премиум-класса Турне, размещавшийся на площади около 3,5 тыс. кв. м в мегамолле Триумф. Изначально предполагалось, что он станет одним из якорных арендаторов, который будет привлекать большие потоки посетителей. Однако он не оправдал ожиданий собственников ТК, и сейчас ему на замену подыскивают другого якоря.

Среди обязательных характеристик ТК широкий ассортимент выбирают примерно 87% опрошенных, приемлемые цены — 55%, удобное расположение важно для 49% омских покупателей; на качество обслуживания и сервис обращают внимание лишь 23% респондентов — это свидетельствует о том, что при наличии широкого ассортимента, приемлемых цен и удобного месторасположения омский покупатель готов мириться с невысоким уровнем обслуживания. Омичи посещают торговые комплексы не ради развлечений — наличие развлекательной зоны в качестве критерия выбора ТК отметили лишь 10% опрошенных.

Возможно, потому, что житель столицы Прииртышья пока торгово-развлекательными комплексами не избалован — полноценные ТРК появились в Омске лишь в этом году. Достаточное количество парковочных мест в качестве обязательного элемента для посещаемого ТК отметили всего лишь 7% омичей. Это подтверждает, что жители Омска в основном приезжают в ТК на общественном транспорте (до 63%), почти в три раза меньше (23%) — на личных автомобилях.

Что ждет торговые комплексы Омска?

По словам директора программы Ритейл Омск Натальи Кошубаровой, сегодня в Омске только 53 торговых комплекса находятся в независимом централизованном управлении, а их площади сдаются в аренду независимым операторам. Совокупная торговая площадь этих ТК составляет 388 тыс. кв. м. Таким образом, уровень обеспеченности Омска торговыми площадями — 362 м на тысячу человек.

Это один из самых скромных показателей среди других городов-миллионников, но он, безусловно, будет возрастать. Однако, если еще полтора года назад количество заявленных проектов измерялось десятками, то сегодня многие девелоперы изменили свои планы, а наиболее вероятных к осуществлению проектов в регионе осталось порядка 20.

Это реконструируемые торговые комплексы Любинский, Летур, Голубой огонек, Атриум-Палас; вторая очередь Казачьей слободы; Кит-Интерьер, Мега, Северное сияние, Миллениум, Пятый кристалл; третьи очереди ТК Маяк и ТРК Континент; вторые — АТ-маркет и гипермаркета Лента; Арена Молл, Рубин и Евро-дизайн. В основном это проекты местных игроков или тех федералов, которые уже прошли точку невозврата.

Если эти проекты будут реализованы, предложение торговых площадей в Омске существенно возрастет, однако того потока федеральных арендаторов, на который до недавнего времени рассчитывали собственники ТК, сегодня уже ждать не приходится. А свободные площади вполне могут занять представители местного ритейла. Впрочем, им тоже придется побороться.

Для дальнейшего развития в городе эксперты считают наиболее перспективным формат микрорайонного ТК с небольшой развлекательной частью и якорным супермаркетом. Эта ниша в Омске только начинает развиваться — на рынке работают два проекта в таком формате: АТ-маркет и Лето. Думаю, что собственникам ТК также будет выгодно развивать этот формат, имея капитал в виде бренда уже работающего ТК и пул уже знакомых покупателю арендаторов.

Люди не должны далеко ездить за покупками. Нужно развивать сетевые ТК в разных районах города — одного формата, с одним названием, — полагает управляющая Центра торговли Апельсин Маргарита Евсеева.

Пойдут ли ставки вниз?

Больших изменений по арендным ставкам за последнее время в Омске не произошло. Минимальная арендная ставка в Омске составляет 300 руб. за торговый квадрат; как правило, это площадь большой нарезки; максимальная ставка, зафиксированная в Омске, — 4 тыс. руб./кв. м. В 2009 году арендная ставка не выйдет из этого коридора.

По словам Маргариты Евсеевой, в дальнейшем арендная ставка стабилизируется: Она не будет ни падать, ни подниматься — но это касается только первого этажа, где в основном расположены якоря. А вот на вторых и третьих этажах начнется снижение ставок. Если ТК находит федеральных операторов и сильные компании, которые привлекают посетителей, он может уступить федералу и при этом выдержать достаточно высокий уровень для остальных.

Как только открывается новый ТК, местные операторы спешат арендовать в нем торговые площади, а если торговля не пошла — сворачиваются и открываются в другом новом ТК. Местные операторы, когда не могут привлечь покупателя, ищут проблему не в себе, а в месте, в ТК, — продолжает госпожа Евсеева. — Уходя в новый ТК, собственники еще больше вгоняют себя в затраты. Такие переходы — не самый экономичный вариант развития. На омском рынке достаточно таких кочевников, однако для того, чтобы выжить, об этой тактике им придется забыть.

С ней согласен заместитель директора ТК Маяк Владимир Вяткин: с омскими операторами работать сложно. Они кочуют из комплекса в комплекс. Понятно стремление — в первый месяц работы у нового ТК большой поток посетителей, потом начинается спад посещаемости, а у арендатора возникают проблемы, — говорит Владимир Вяткин. — Но сейчас не то время, чтобы кочевать. От такого подхода нужно избавляться.

Елена Булатова, Континент Сибирь №44 (617)

Другие светильники этого типа: