Все то время, пока живет человек, он стремится обустраивать свой быт — по мере своих физических, финансовых, а также жилищных возможностей. Стремление к улучшению условий вокруг себя является неистребимым и тенденции рынка, которые наблюдаются в последние годы, это стремление только усилили, а также развили и дали человеку абсолютно новые перспективы и большие возможности.
В наши дни редкая квартира смогла избежать перепланировки, либо как минимум частичного переустройства. Модный евроремонт, мини-сауны, появление двухуровневых квартир в стандартных многоэтажках — все эти элементы теперь стали явлением повсеместным.
Ведь в конечном исполнении все это выглядит так хорошо!
Приступая к подобным преобразованиям, вряд ли кто-то размышляет о таких вещах, как нарушение системы теплоснабжения, или воздействие на несущие конструкции здания… Те, кто осознает всю серьезность подобных действий, как правило, обращаются к профессионалам, но очень многие, наоборот, поступают по негласному правилу я сам себе архитектор.
При этом совершенно не представляя, насколько катастрофическими могут подчас быть последствия от таких вот доморощенных архитектурных идей. Данным материалом мы решили открыть новую важную тему, в рамках которой будут подробно рассматриваться различные юридические аспекты архитекторской и дизайнерской деятельности.
Впоследствии на нашем сайте вы сможете получить профессиональные комментарии и подробные разъяснения по каждой детали и по всем позициям переустройства и перепланировки вашего дома.
В качестве примера возьмем такой распространенный и, на первый взгляд, простой случай, как переделка лоджии под кухню.
На профессиональном языке это обычно называется изменением основного функционального назначения помещений. Допустим, что кухню вы вынесли в лоджию, а на месте освободившейся кухни устроили спальню.
К подобному варианту достаточно часто прибегают обладатели однокомнатных квартир, которых буквально вдохновляет сама возможность заполучить две комнаты вместо запланированной проектировщиками одной.
Подобная перепланировка вызывает у специалиста следующие серьезные вопросы.
Перенос газа и света в лоджию будет являться вмешательством в схему рассчитанную проектом инженерных сетей, не будут ли перенесенные системы представлять угрозы для жизни остальных жильцов и в целом для всего технического состояния здания? Как и ванна или туалет, кухня всегда требует соблюдения совершенно особых требований к гидроизоляции, насколько эти требования выполнены?
Проведено ли согласование самого факта перепланировки помещения, и, если этого не сделано, то насколько хозяева готовы переделать все обратно за собственный счет, если этот факт будет обнаружен?
А такой этап, как остекление лоджий?
Ох уж этот выразительный, старый обычай постоянно переустраивать их, наверное, как ни одно из остальных помещений квартиры. Обычно сдается новый дом и по мере заселения в него жильцов постепенно начинает обрастать остеклением разного формата, выполненным из подручных материалов — здесь вам и кирпич, и жесть, или глина, да к тому же покрашенная в самые разные оттенки.
И совершенно никому нет никакого дела до внешней эстетики фасада здания, облика улицы, а также в целом лица города.
Или вот еще один не менее распространенный пример перепланировки — перенос перегородок и стен.
Известно ли вам, что устанавливать перегородки нельзя в том случае, если в конечном итоге будет образована жилая комната, в которой нет естественного освещения или отсутствуют отопительные приборы? Не разрешается перепланировка, которая предусматривает жилое помещение, у которого площадь меньше 9 кв. м, либо ширина не превышает 2,25 м. Кроме того, не разрешается за счет жилой площади увеличивать подсобные помещения.
Все эти пункты взяты из Строительных норм и правил (СНИП).
Несанкционированные перестройки представляют определенную угрозу для личного имущества и состояния здоровья жильцов всего подъезда и даже целого дома, а иногда и угрозу жизни.
Наглядных примеров этому обстоятельству достаточно много. Специалисты полагают, что взрывы газа, которые случаются время от времени, вполне могут быть следствием таких вот самодельных перепланировщиков, которые затронули газовые магистрали.
Самое главное, что необходимо запомнить раз и навсегда — ни в коем случае нельзя трогать инженерные системы, от которых напрямую зависит жизнеобеспечение всего дома, а также прочность опорных конструкций конкретной квартиры: это, в частности, газовые трубы, системы вентиляции, системы водоснабжения, несущие опоры и балки, а также противопожарные устройства. При желании можно изменить конфигурацию системы газификации или водоснабжения, но это делается исключительно при участии всех соответствующих служб.
А как вообще можно узнать, что разрешено, а что запрещено? Вне всякого сомнения, свое жилье можно менять, однако лишь при соблюдении целого ряда важных условий.
В соответствии с Жилищным кодексом, перепланировка или переустройство жилого помещения, а также подсобных помещений производить можно только в целях улучшения благоустройства квартиры, исключительно с согласия владельца или нанимателя, а также достигших совершеннолетия членов его семьи, при согласовании с наймодателем или с разрешения региональной администрации.
Москвичи могут в качестве руководства пользоваться московским городским законом О правилах переустройства помещений, расположенных в жилых домах на территории города Москвы.
Существует также Положение о правилах оформления разрешения на перепланировку и переоборудование нежилых и жилых помещений, расположенных в жилых домах, которое было утверждено Государственным комитетом Российской Федерации по жилищно-коммунальному и строительному комплексу. Этот официальный документ проводит вполне определенную градацию между двумя основными терминами — переоборудование и перепланировка.
К понятию переоборудование, как правило, причисляют установку в помещении бытовых электрических плит вместо старых газовых, либо вместо кухонных очагов; перенос нагревательных газовых и сантехнических приборов, а также электрических сетей; устройство новых туалетов и ванных комнат, а также переоснащение уже существующих; обустройство вентиляционных каналов; оборудование новых или смену ныне существующих трубопроводов для подведения и отвода воды и различных устройств для монтажа джакузи, душевых кабин, стиральных машин увеличенной мощности и прочих бытовых и сантехнических приборов следующего поколения. Что касается понятия перепланировка, то согласно нормам вышеописанного Положения, оно включает в себя следующее.
Перенос или разборка перегородок; устройство дверных проемов и их перенос; уменьшение площадей помещений в многокомнатных квартирах; оборудование дополнительных кухонь, а также санузлов; увеличение жилой площади посредством вспомогательных помещений; ликвидация затемненных кухонь и проходов на кухни через жилые помещения; оборудование или переустройство существующих коридоров и тамбуров. И буквально по каждому из перечисленных случаев имеется целый перечень своих ограничений и правил, продиктованных СНИП.
Помимо этого, распоряжением столичного градоначальника установлено, что производить перепланировку уже существующей квартиры можно лишь после того, как в межведомственной комиссии (МВК) будет получено соответствующее разрешение. А получить такое разрешение можно, предоставив на рассмотрение комиссии заявление от имени юридического или физического лица, инвентаризационный план здания, подготовленный эксплуатационной организацией акт или отчет о техническом состоянии инженерного и конструкторского оборудования, а также обмерные чертежи помещения, официальное заключение Государственной жилищной инспекции региона, и еще множество разных справок и прочих бумажек.
Перепланировка, как видите, — это дело отнюдь не только нашего собственного вкуса и предпочтений. Все значительно сложнее… Так что же делать жильцу, если решение о перемене мест все-таки созрело?
Ответ будет однозначным — обращайтесь к грамотным специалистам, у которых есть все необходимые лицензии. Они не просто помогут профессионально решить все вопросы перепланировки, но также и займутся согласованием проекта во всех инстанциях, вследствие чего все запланированные вами изменения получат законный статус.
Если же вы принципиально не обращаете внимания на требования закона и своему собственному вкусу доверяете больше, нежели знаниям специалистов, тогда не трогайте при самостоятельной перепланировке хотя бы разводку инженерных сетей и несущие стены. Так по крайней мере вы причините меньше ущерба как себе, так и всему дому.
Проект перепланировки делаю сам, но выпускаться он будет под брендом крупной проектной мастерской, со всеми вытекающими. Попробую на месте кухни прорисовать кабинет, а потом заручиться поддержкой соседей снизу, потому как их согласие может оказаться решающим на межведомственной комиссии. Так что в каком-то смысле вам повезло. Я не возражаю, что на месте спальни с эркером надо мной будет располагаться кухня-студия. По сути кроме этого камня преткновения больше ничего по-крупному и нет. Остается различная мелочевка вроде дополнительной гидроизоляции, шумоизоляции и протяжки вентиляции через всю квартиру к кухонному стояку. Перегородки не трогаю вообще. А при отсутствии внутренней канализации и водоснабжения переносить ничего и не требуется. Протянуть инженерку не затрагивая жилых зон, не составляет труда. Единственно уперся в кондиционирование. Самый простой и дешевый вариант — выкинуть дренажную трубку на фасад. НО согласно договору долевого участия мы не вправе проводить самостоятельно никаких работ, затрагивающих фасад. Поэтому, наверное придется доплачивать за помпу.