Профиль — недвижимость. Сколько стоит элитное жилье в Сибири.

Рынок элитных новостроек сибирских городов схож, пожалуй, только одним — высокими темпами роста цен. За 2006 год они выросли на 30-60% Сами цены различны.

Если средняя стоимость элитной квартиры в Новосибирске составляет 80-100 тыс. руб. за кв. м, то в Кемерове квартиры в домах повышенной комфортности продаются за 55-60 тыс. руб. за кв. м. Самыми голодными до элитной недвижимости являются Красноярск и Новосибирск: спрос здесь значительно превышает предложение. В Барнауле же готовые элитные дома можно пересчитать по пальцам двух рук, а новостроек в элитном секторе практически нет. О том, как обстоят дела с ценами и новыми тенденциями на рынке элитного жилья в сибирских городах, — в материале ЕЛЕНЫ АНУФРИЕВОЙ.

Сибирская специфика

Классификация элитного жилья должна быть составлена для каждого города в отдельности, с конкретными адресами элитных домов. Все существующие классификации (их порядка десяти) созданы на основе анализа московского рынка и в расчете на использование именно в столице. Если все их привести к общему знаменателю (дабы не подвергаться критике со стороны профессионалов, оговоримся, что это очень приблизительная классификация), то получим три основных категории элитного жилья: де-люкс, люкс и бизнес-класс.

Как правило, сибирские элитки на 100% не соответствуют классовым требованиям, составленным для Москвы. Впрочем, и четкий классификатор элитных домов есть далеко не во всех городах. Описать и структурировать рынок элитного жилья, найти тот специфичный набор характеристик, согласно которому можно определить, какой дом элитный, а какой нет, попытались разве что эксперты Новосибирска и Красноярска.

По данным агентства АРЕВЕРА-Недвижимость (Красноярск), дома класса де-люкс в Красноярске располагаются в центре, Академгородке, в микрорайоне Взлетка, на улице Копылова, проспекте Свободном. Просто люксовые дома можно найти в микрорайонах Северном, Ветлужанка, на улице Студенческой и в районе ГорДК.

Дома бизнес-класса располагаются не только в уже указанных местах, но и на ул. Предмостной, а также в районе ТЦ. Де-люкс и люкс обязательно должны быть выполнены в кирпиче или монолитно-кирпичном каркасе.

Значительное отличие от московских требований заключается в том, что дома бизнес-класса могут быть также и панельными. Обязательные для де-люкса и люкса характеристики — наличие охраны в доме и на парковке, консьерж и высота потолков от 3 м — как правило, игнорируются в строительстве домов бизнес-класса. Однокомнатные квартиры в домах всех трех классов должны быть больше 50 кв. м, двухкомнатные — больше 70 кв. м, трехкомнатные — более 85 кв. м, а площадь четырехкомнатных квартир должна превышать 100 кв. м.

Дома всех категорий подразумевают наличие профессиональной управляющей компании. Количество квартир в домах бизнес-класса может быть любым, а в жилье более высокого уровня оно строго лимитировано: для де-люкса — не более 60 квартир, для люкса — не более 100. Эти цифры заметно отличаются от московских.

У новосибирской элитки набор характеристик по сути такой же, как и применяемый к классификации красноярского элитного жилья (конечно, за исключением местоположения — в Новосибирске ценится жилье в тихом центре Центрального, Железнодорожного или Заельцовского районов). По классификации компании Доктор Ключ, в городе есть три дома класса де-люкс: Crown House на ул.

Коммунистической, Паркхаус на ул. Урицкого и Silver House на ул. Чаплыгина. Собственно, эти дома можно рассматривать как некий эталон при строительстве элитного жилья.

Однако, по мнению аналитиков в сфере недвижимости, любой дом теряет в уровне элитности чуть ли не с каждым годом, когда появляются новые технологии, подходы в строительстве и архитектуре, новые требования покупателей. На сегодня домов класса люкс в Новосибирске не более 17, а количество домов бизнес-класса зашкаливает за сотню. Рейтинг от Доктор Ключ включает как давно сданные, так и строящиеся дома.

В Барнауле участники рынка недвижимости к элитному жилью относят кооперативные кирпичные дома с квартирами улучшенной планировки (большой метраж, иногда двухуровневые квартиры). Как правило, элитки расположены в центре. Таких домов в Барнауле не более десяти штук, — сказала СУ директор управления первичного рынка недвижимости МИЭЛЬ-Недвижимость (Барнаул) Ольга Баркалова. Главная причина небольшого количества элитных новостроек в Барнауле заключается в том, что для данного города элитность — это прежде всего центральное местоположение, где сейчас практически невозможно найти место под строительство.

Аналитики Омска уверены, что рынок элитного жилья только-только зарождается. Так, руководитель группы аналитики омской компании МИЭЛЬ-Недвижимость Анастасия Знайдюк сказала СУ, что, согласно экспертным оценкам, в Омске лишь два элитных дома: жилой комплекс Старая крепость (застройщик — 21 век) и дом на Иртышской набережной, который строит компания Трест-5.

В Кемерове главное мерило элитности дома — имя застройщика. Элитное жилье здесь строит ОАО Трест Кемеровопромстрой.

Трест был одним из пионеров строительства жилья, которое преподносилось кемеровской публике как люксовое. Они и сегодня удерживают позиции и репутацию застройщика элитного жилья: ими построены жилые комплексы Планета ФПК, Солнечная горка, Серебряные ручьи, Зеленая околица, Пять звезд, — рассказала СУ исполнительный директор агентства недвижимости Панацея (Кемерово) Елена Мищенко. — Конечно, если руководствоваться западными мерками, то жилье, предоставляемое компанией, не соответствует всем категориям элитного жилья, поэтому его лучше назвать жильем повышенной комфортности. Можно сказать, что в многоквартирных домах в Кемерове элитного жилья в полном смысле этого слова нет. По словам госпожи Мищенко, некоторым признакам элитного жилья удовлетворяют дома от компании Кемеровопромстрой: они выполнены по технологиям монолитного домостроения, высота потолков составляет не менее 2,8-3 м, присутствует система очистки воды и воздуха.

Рекламная ссылка: Приглашаем строительные компании зарегистрироваться в нашем Каталоге поставщиков>>

Предложение не догоняет

На рынке жилой недвижимости Красноярска доля жилья повышенной комфортности не превышает 10%. Внутри этого сектора доли распределены так: де-люкс — 10%, люкс — 30% и бизнес — 60%. Рынок явно не может удовлетворить спрос на жилье уровня де-люкс.

По данным АРЕВЕРА-Недвижимость, спрос в этом секторе достигает 80%, а предложение — 20%. Предложение на рынке домов класса люкс — 70%, а спрос — 30%. Более сбалансировано соотношение спроса и предложения на красноярском рынке жилья бизнес-класса: спрос составляет 45%, а предложение — 55%.

Емкость рынка элитных домов Новосибирска директор компании Эрмитаж Тимур Тагиров оценивает в 1-3% от численности населения города. Спрос на элитную недвижимость есть, поскольку благосостояние этих 1-3% людей растет, — говорит господин Тагиров. Таким образом, можно сделать вывод, что строительство элитного жилья продолжится. Тем более что, как уверяют эксперты, в городе еще нет ни одного бескомпромиссно элитного дома.

Спрос подстегивает цены

По данным красноярской компании АРЕВЕРА-Недвижимость, цены в данной категории домов на 1 июля 2007 года распределились следующим образом: де-люкс — 70-75 тыс. руб. за кв. м, люкс — 60-65 тыс. руб. за кв. м, бизнес — 50-40 тыс. руб. за кв. м.

Цена на жилье в элитных новостройках Барнаула стартует от 75 тыс. руб. за кв. м. В Новосибирске купить трехкомнатную квартиру, например, в элитном Паркхаусе можно было за 10-12 млн руб. В недавно сданном кирпичном доме на ул.

Щетинкина за 10,5 млн руб. продается квартира общей площадью 151 кв. м. Среди элитных новостроек, которые сдаются в 2007-2008 годах, опрошенные СУ риэлтеры выделяли дом от компании Кварсис рядом со станцией метро Октябрьская. Здесь квартира общей площадью чуть более 87 кв. м на 15-м этаже продается за 7,2 млн руб.

В одном из первых домов клубного типа в Новосибирске под названием De Luxe на ул. Железнодорожной (дом построен концерном Сибирь) кв. м стоит 120 тыс. руб. Специалист по элитной недвижимости агентства Афина Паллада Алексей Дорофеев говорит, что в Новосибирске оптимальная цена элитки — 80 тыс. руб. за квадрат, а 90-100 тыс. руб. — уже высокая.

Казахстанская компания БАЗИС выходила на рынок города с ценами 110 тыс. руб. за кв. м площади в элитном доме Premiera на ул. Урицкого. Руководитель новосибирского представительства БАЗИС-НСБ Алексей Харитонов сообщил СУ, что к концу 2006 года застройщик уже продал все квартиры в этом доме.

По информации омской компании МИЭЛЬ-Недвижимость, нижний порог цен на элитные новостройки в центре Омска на сегодняшний день составляет 50-60 тыс. руб. за кв. м. Преимущественно это квартиры свободной планировки, подготовленные под самостоятельную отделку. Примером дорогого элитного жилья можно назвать жилой комплекс Старая крепость на ул. Красина, где кв. м стоит 80 тыс. руб.

Сопоставимы с омскими цены на элитные квартиры на рынке Кемерова. В жилом комплексе Мегаполис, который будет сдан в 2009 году, цена уже превысила планку в 70 тыс. руб. И это цена на ранней стадии строительства. Надо помнить, что по мере близости завершения строительства цены имеют свойство расти, — предупреждает Елена Мищенко.

По информации АРЕВЕРА-Недвижимости, за январь-июль 2007 года цены на жилье повышенной комфортности в Красноярске выросли на 5-8%. Это незначительно, если сравнивать данный рост с общесибирской картиной, а также с ростом цен на жилье эконом-класса, который составил за полугодие 18%.

На рынке Новосибирска общий рост цен за первый квартал 2007 года также составил 18%. При этом цены на качественное жилье выросли на 40%, — оценивает ведущий аналитик компании Сибакадемстрой Недвижимость (Новосибирск) Татьяна Высоцкая. Средний рост цен на жилье Омска в 2007 году составил 100% на вторичном рынке и 50% — в сегменте новостроек.

Стоит отметить, что на рынке элитного жилья цены росли чуть медленнее. Картина с динамикой роста цен в Барнауле поражает еще больше. По сравнению с 2006 годом рост цен примерно такой же, как и по рынку в целом (100%), — резюмирует Ольга Баркалова из барнаульской МИЭЛЬ-Недвижимости.

Жилье повышенной комфортности, как и обычное жилье Кемерова, подорожало по сравнению с аналогичным периодом 2006 года. По нашим данным, цены выросли на 30-40%. Пока предложение не превышает платежеспособный спрос, они будут расти. Хотя этим летом сложилась нетипичная ситуация: спрос затих, но рост цен продолжился, — прогнозирует развитие сектора элитной недвижимости Елена Мищенко из агентства Панацея.

Эксперты уверены, что скачок цен на жилье повышенной комфортности, который произошел в конце 2006 года, не повторится в 2007 году, то есть резкого повышения стоимости квадратного метра в этом секторе не ожидается.

Классовая принадлежность

Дома класса де-люкс должны располагаться в центре города, при этом вид из окна должен быть безупречен, внутренний двор благоустроен, территория вокруг дома огорожена, а количество квартир не может превышать 30. При продаже квартир проводится жесткий отбор будущих жильцов.

К де-люксовым домам нельзя отнести вторичку. Высота потолков в таких элитках не может быть ниже 3,2 метра. Как правило, окна в этих домах с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами, наличествуют центральное кондиционирование, система климат-контроля.

К обязательным характеристикам класса де-люкс относится также наличие подземного гаража, оборудованного спринклерной системой пожаротушения.

Жители домов де-люкс должны чувствовать себя защищенными от таких непредвиденных обстоятельств, как отключение воды или света, поэтому в их домах сочетается несколько видов отопления (водное, воздушное и электрическое). Радиаторы позволяют регулировать температуру и бойлер в каждой квартире.

Необходимо наличие механических и химических фильтров для очистки воды и воздуха, а также современных телекоммуникаций с возможностью выбора интернет-провайдера и телефонного оператора. Обязательна социальная инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и тому подобное.

В спектр услуг дома класса де-люкс входят круглосуточная профессиональная охрана с видеонаблюдением и профессиональный менеджмент здания. Наконец, дом должен иметь неповторимый архитектурный облик. В целом де-люксовый дом должен отвечать примерно тридцати критериям.

Класс люкс отличается от де-люкс только количеством квартир — здесь их может быть не более 40.

Бизнес-класс от люкса отличается более дешевыми материалами, выбранными для отделки, качеством инженерных коммуникаций (компании-производители могут быть менее надежными и престижными), а также большим количеством квартир.

Елена Ануфриева, Континент Сибирь № 48 (570)

Другие светильники этого типа: