Положение дел на рынке загородного жилья сегодня для многих остается спорным. С одной стороны – еще в начале лета этого года эксперты говорили о насыщении рынка, о несоответствии цены и качества многих поселков и о стремительно растущем количестве неликвидных предложений.
С другой – дачные поселки и поселки «эконом» класса только начали формироваться, а спрос на них существенно превышает предложение. Какое же будущее ждет пригородный рынок?
По сравнению с прошлым годом наблюдается тенденция сокращения ввода на рынок новых проектов. Основной причиной этого можно назвать жесткую конкуренцию, особенно в сегментах «бизнес» и «элит».
По данным аналитического центра Агентства Недвижимости «Домострой» на начало октября на разных стадиях строительства находится более 200 коттеджных поселков от эконом-класса до элитных. «Однако, несмотря на активную застройку, спрос на коттеджи по-прежнему превышает предложение» — считает Будникова Инна, пресс-секретарь Агентства Недвижимости «Домострой». Однако многие эксперты отмечают явную перенасыщенность загородного рынка недвижимостью бизнес-класса.
С одной стороны коттеджные поселки в этом сегменте наиболее рентабельны для застройщиков в связи с постоянным ростом цен на землю в Подмосковье. С другой – дефицит участков под застройку на популярных направлениях вынуждает игроков рынка начинать строительство объектов на неликвидных с точки зрения покупателей участках земли.
Еще одной проблемой сегмента «бизнес» можно считать несоответствие желаний покупателя получить вместе с домом развитую автономную инфраструктуру, которая подразумевает строительство масштабного поселка, объективным возможностям рынка. Среди застройщиков существует мнение, что эра крупных (50 и более домов) коттеджных поселков премиум класса подходит к концу. Об этом говорит не только перенасыщенность рынка, но и сложности в быстрой реализации масштабных проектов: многие поселки, которые начали строить 3-4 года назад, до сих пор не введены в эксплуатацию.
Кроме того, покупатель стал более искушенным. В 2003-2004 г.г., когда загородный рынок переживал «бум», когда на смену красным кирпичным «дворцам» 90-х пришли современные коттеджные городки с единой архитектурой и инфраструктурой, покупатель готов был вкладывать деньги, почти не задумываясь о качестве нового строительства, сроках и удобстве подъезда.
Сегодня приобретение дома в Подмосковье уже не новинка для потенциальных клиентов компаний-застройщиков, у большинства уже есть один, а то и два коттеджа. «Среди главных требований к объекту загородной недвижимости можно выделить качество строительства, транспортную доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической подоплеке сделок, выгодные для покупателя финансовые схемы (рассрочка, кредитные схемы, ипотека). В части архитектурных решений загородных коттеджей спрос смещается в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей» — отмечает Светлана Кондачкова — руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости. Поэтому теперь девелоперы задумываются о качестве, а не о количестве новых проектов.
По мнению Будниковой Инны, единственным сегментом, где предложение опережает спрос, является рынок элитных коттеджных поселков. С ней не согласна Светлана Кондачкова: «По настоящему эксклюзивных элитных объектов, соответствующих всем требованиям этого уровня, не так уж и много, их дефицит ощущается достаточно остро. Нередко на такие предложения заявлены «запредельные» цены, что также тормозит оборот элитных объектов на рынке».
Сегодня игроки рынка по-разному видят дальнейшее развитие загородной недвижимости Подмосковья. Некоторые застройщики и риэлторы, у которых «на руках» есть ряд собственных объектов, вообще не считают, что рынку нужны какие-либо изменения.
Другие говорят о возможности застройки камерных поселков (до 20 домов) элитного класса. По крайней мере, такие проекты можно быстро реализовать, часто, даже не прибегая к широкой рекламе. А стремительный рост цен на элитное жилье в Москве только стимулирует спрос на загородном рынке.
По данным Натальи Чукаевой, Директора Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ», на рынке загородной недвижимости очевидно полное несоответствие спроса и предложения. Например, предложение по загородной недвижимости состоит из 70% недвижимости бизнес и элит класса и 30% эконом класса.
Спрос в свою очередь образуется из 70% недвижимости эконом класса. 30% делят между собой элит и бизнес недвижимость. «Это зеркальное несоответствие спроса и предложения привело к тому, что большинство поселков премиум класса остаются нереализованными, либо продаются годами, а предложение по жилью эконом класса вообще исчезло из ближайшего Подмосковья» — подчеркивает г-жа Чукаева.
Но о сегменте «дешевых коттеджных поселков» застройщики говорят неохотно, в первую очередь из-за сложностей в определении того, какое жилье отнести к «эконом-классу». Ведь для покупателей желаемая стоимость дома – $100-$150 тыс., которая вряд ли может быть интересна игрокам рынка.
По словам Светланы Кондачковой, доступных предложений недалеко от Москвы за приемлемые для представителей эконом-класса деньги крайне мало. Одной из причин такого острого дефицита недорогих коттеджных поселков является высокая стоимость земли в этом радиусе, а также несоответствие качества предложения ожиданиям покупателя. «Также сильно востребованы дома в так называемых стародачных поселках, со сложившейся инфраструктурой, особенно в популярных местах, таких как Жуковка, Барвиха, Переделкино, Немчиновка и Баковка» -отмечает руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости.
Специалисты рынка полагают, что тенденцией 2007 года станет развитие рынка таунхаусов. Причинами этого Наталья Чукаева считает удорожание земли, вследствие которого коттедж, стоящий на отдельном участке, стал очень дорогостоящим продуктом, а также рост цен на московскую недвижимость.
По мнению экспертов, говорить о кризисе рынка пока преждевременно. Есть еще много неразвитых направлений, спрос на которые постоянно растет.
Наталья Чукаева прогнозирует появление нового перспективного сегмента пригородной недвижимости: малоэтажных многоквартирных домов, что, вероятно поможет снизить дефицит на рынке загородного жилья эконом-класса. Загородный рынок переживает переход в новую фазу, более взвешенную, стабильную и ориентированную на разные ценовые сегменты. «До конца года можно прогнозировать стабильный средний рост цен в пределах 3-5% в месяц» — считает Инна Будникова.
Но пока этот переход не произошел, покупателю придется довольствоваться существующими предложениями, которые, несмотря на свое разнообразие, характеризуются большим количеством неликвида.
Прошу строго не судить – хочется просто поделиться дельными советами по применению материала, его свойствам и вообще его сущности, услышать Ваше мнение, мнение тех, кто уже воспользовался материалом, пожелания, жалобы на дилеров и т.д. Ещё одна причина! Как и любому из нас, кто уже что-то построил из этого материала, ровно, как и его производителю, становится обидно слышать голословные упрёки и претензии по поводу материала, от тех, кто даже и не держал его в руках не разу, а умозаключение уже сделал (скорее всего, плавая по просторам Интернета). Не стоит вводить в заблуждение людей только потому, что Ваше мнение превыше всего. Поэтому давайте попытаемся руководствоваться этим при нашей дискуссии – фактами, практикой, событиями, авторитетом, а не кляузными статьями производителей, направленных друг против друга.