Малоэтажная застройка

Впечатляющие успехи по малоэтажной застройке иркутских окраин и задачи, поставленные в нацпроекте Доступное и комфортное жилье, заставили мэрию сделать громкое заявление: для того, чтобы иметь домик, совсем необязательно ехать в деревню.

Городская администрация и раньше отводила участки под индивидуальную застройку, однако после этого человек собственными силами строил дом, прокладывал дорогу и подводил коммуникации. Теперь все будет по-другому.

Мэрия собирается отводить застройщикам подготовленные участки, чтобы на выходе потребитель получал законченный проект под ключ. Или продавать их потенциальному хозяину готовый участок, давая в нагрузку ряд типовых проектов, соответствующих архитектурному облику города. За малоэтажки взялись всерьез.

Они занимают достойное место в нацпроекте Доступное и комфортное жилье по нескольким причинам:

Во-первых, малоэтажная застройка – одно из немногих направлений, где застройщики и комитет по градостроительной политике легко находят общий язык: обе стороны считают, что дело мэрии – подготовка и отведение площадок, а задача строителей – их быстрейшее освоение.

Во-вторых, низкоэтажная застройка, которой будут прирастать иркутские окраины, в отличие от капитального строительства дает возможность играть на стоимости квадратного метра: дом на относительно дешевой земле можно построить с помощью десятка технологий, кардинально различающихся по стоимости. Например, в Иркутске уже есть демократичный деревянный поселок Славный (645 гектаров между микрорайоном Зеленый и предместьем Рабочее) и элитный район с модульными домами на Чертугеевском полуострове.

В-третьих, малоэтажная застройка не требует фундамента, в ней легче несущие конструкции, площадки уже определены и внесены в новый генплан города. То есть технически малоэтажка вполне отвечает требованиям нацпроекта.

И, наконец, на небольшие дома быстро сформируется устойчивый спрос. По мнению Алексея Зайцева, начальника отдела аналитики и маркетинга компании ВостСибСтрой, пул потенциальных потребителей, которые хотели бы жить в городе, но при этом быть ближе к земле уже сформировался. И даже при активном развитии малого домостроительства дефицит в этом рыночном сегменте все равно будет.

В ближайшее время мы подготовим на торги несколько участков под малоэтажную застройку, разобьем их на лоты по полтора, два и три гектара. Люди будут выбирать застройщиков, смотреть, у кого проект дешевле, а у кого услуг больше, — жизнерадостно сообщил председатель комитета по градостроительной политике Евгений Харитонов. – Я думаю, малоэтажная застройка будет большим разделом в программе жилищного строительства города.

Осталось выяснить, кто и как все это будет строить.

Игра по-крупному

Компании с объемом производства 20 домиков в год способны произвести жилую площадь объемом около 4000 квадратов, — считает в уме Алексей Зайцев, начальник отдела аналитики и маркетинга компании ВостСибСтрой. – Такие объемы не способны реализовать такую масштабную программу как нацпроект. В Иркутске только в этом году планируется к сдаче 200 000 квадратов, и этого мало. Мелкие компании не смогут быть основными игроками на этом рынке.

Говоря о градостроительной политике в малоэтажном строительстве заместитель мэра Евгений Харитонов сделал весьма характерную оговорочку по Фрейду: … Подготовка и отведение площадок КРУПНЫМ застройщикам под строительство домов усадебного типа и высокоплотной малоэтажной застройки.

Нерыночное, на первый взгляд, заявление чиновника на практике оказалось едва ли не единственно возможным для Иркутска вариантом развития событий. Начнем с того, что мэрии, как и любому крупному арендодателю проще работать с десятком крупных организаций, нежели с пятью сотнями мелких. А городские чиновники всерьез собрались контролировать процесс возведения домиков на окраине.

В городе застройка должна быть организованной, выразительной и интересной, — говорит Евгений Харитонов. – То, что мы имеем сейчас – так называемые шанхаи, где рядом к капитальному дому в два этажа примыкает одноэтажная деревяшка – город не украшает.

Законодательно муниципалитет обязан брать с желающих приобретать его здания и участки те суммы, которые они готовы за них заплатить. То есть, проводить аукционные торги. Это совершенно справедливо при распределении, например, недвижимости и земли для коммерческих целей.

Однако, закон не разграничивает продажу земли под жилую и коммерческую застройку, поэтому главным аукционным преимуществом любого застройщика становится не способность предприятия максимально сократить издержки, а объем собственных или заемных средств, которые оно может вложить в торги за право аренды.

А кто, кроме крупных застройщиков может позволить себе заморозить сумму, эквивалентную стоимости земли на период нулевого и первого цикла строительства?

Предприятия, производящие загородные домики по индивидуальным заказам, которые, разумеется, могли бы направить свои производственные мощности на реализацию малоэтажной части нацпроекта, на аукционы не рвутся. Даже у относительно крупных игроков с собственными производственными мощностями нет средств для выкупа земли под застройку.

Кроме того, их руководство заинтересовано в загрузке производственных мощностей, а не приобретению головной боли с юридическим оформлением участка и поиском потенциальных покупателей. Следовательно, участвовать в малоэтажной застройке они будут. Но не в качестве заказчика, а в роли субподрядчика.

Мы свой интерес видим не только на стройплощадке, но и в загрузке мощностей для выпуска домов, – говорит Сергей Спешилов, директор компании Модулекс. – Сейчас у нас три независимых бизнес-процесса: проектирование, производство и сборка. И я сильно рассчитываю на то, что наше производство сможет обслуживать и другие компании, тогда сборка домов своими силами может стать не основным направлением деятельности.

И, наконец, в малоэтажной застройке есть весьма интересный для крупных застройщиков сегмент: блокированная высокоплотная застройка элитных районов: коттеджи на несколько семей с небольшими участками земли (канадская деревня в Солнечном и комплекс в нижней части микрорайона Университетский).

Так называемый town house – перспективный рыночный сегмент, — говорит Алексей Зайцев. – Тут многое будет зависеть от стоимости и технических условий участка (подводка сетей и коммуникаций). Но в целом, крупным застройщикам и нашей компании участие в подобных торгах будет интересно. Сейчас все это на стадии разработки, но мы рассматриваем подобные проекты в качестве стратегического пути развития.

The show must go on

Интерес у застройщиков большой, начиная с игроков уровня ВосСибСтроя, заканчивая небольшими компаниями, которые строят несколько домиков в год, — оптимистично заявил Евгений Харитонов. – Мы будем делить участки так, чтобы они были доступны не только крупным игрокам, но и мелким, которые могут предложить что-то интересное.

Регулировать пул игроков на торгах мэрия планирует с помощью рыночных инструментов: площадка под снос в престижном районе будет иметь стоимость, отличную от цены чистой земли в Ново-Ленино. Мелкие компании вряд ли будут бороться за большой (10 гектаров) участок в элитном районе. Зато они вполне могут позволить себе купить лот, который получится, если большую площадку в демократичном районе разбить на несколько небольших.

Я думаю, что ключевыми игроками на этом рынке станут крупные застройщики: ВостСибСтрой, ФСК Дом, ФСК Новый Город, — считает Алексей Зайцев. – Мелкие игроки сейчас занимают свою нишу, но для развития масштабного строительства их объемы не походят.

Практика аукционов КУМИ по продаже недвижимости показывает, что самые горячие битвы шли за лоты в Кировском районе, где продавались престижные с точки зрения ритейла, здания. Лоты, чья стоимость на порядки превышала рыночные цены, выкупали девелоперские компании, которые реконструировали здание и сдавали его в аренду.

Проводя параллели с земельными аукционами, можно прогнозировать ажиотажный спрос на землю в престижных районах, которую будут последовательно скупать крупные игроки. Застраивать же эти участки будут более мелкие строительные компании, которых привлекут как субподрядчиков.

Субподряд в строительстве – просто способ работы, и никаких открытий в этой сфере не предвидится, — говорит Алексей Зайцев. – Так работает даже Управление Капитальным Строительством, которое привлекает нашу организацию на выполнение некоторых видов работ. При распределении участков на тендере главными преимуществами компании станут собственные средства, производственные мощности и опыт работы с подобными проектами, поскольку мэрия выставит жесткие условия к срокам реализации.

Но укрупнение рынка – не проблема на фоне перспективы показать плохие результаты реализации нацпроекта, за которые на ковре премьера Медведева в июле уже оказались губернаторы ПФО и Пермского края. Главная задача мэрии сейчас – дать план, который напрямую зависит от объема освоенных участков.

Можно попытаться забрать участки у землевладельцев, которые на всякий случай взяли их в долгосрочную аренду на 25-49 лет. Однако, сейчас мэрия не имеет формальных рычагов изымать эту землю, поэтому огромные участки не застраиваются. Для стимулирования более активной застройки наученная опытом администрация готова не только прописывать в праве на аренду срок от 3 до 5 лет, но и всячески не мешать тем, кто хочет строить много и сразу.

Потратив деньги и купив участок, компания не будет его замораживать, — говорит Евгений Харитонов. – Теоретически, ситуация со скупкой участков возможна. Но рынок на то и рынок – мы не можем договориться или запретить покупать. Мы даже не имеем права прописывать к участку обременения, иначе юридически площадка не будет считаться подготовленной к торгам.

Маленькие по 3 и большие по 5

Еще одним следствием реализации программы малоэтажной застройки, возможно, станет то, что технология строительства будет определять ценовой сегмент малоэтажек. Сейчас разброс в стоимости квадратного метра кирпичного и каркасного дома не превышает 100-200 долларов. Хотя потенциальная себестоимость каркасных домов намного ниже.

Затраты резко снижаются, когда строительство домов переносится с открытых уличных площадок в заводские условия. Далее себестоимость меняется за счет увеличения объемов производства: производственные мощности Модулекса сейчас загружены не более, чем на треть (из 20 домиков в год компания производит не более 6-ти).

Если вместо индивидуально спланированных коттеджей начать производить типовые серийные дома, они станут еще дешевле. И, наконец, на таком заводе можно сократить трудоемкость и автоматизировать производство до такой степени, что объем работы смены из 6 человек смогут выполнять двое. Но емкость рынка пока настолько низка, что модернизировать производство бессмысленно.

Сейчас мы делаем 4 дома, и двое из наших заказчиков пришли к нам с кредитами – говорит Сергей Спешилов. – Это симптом. Но не бум. С другой стороны, я точно знаю, что производство таких домов хочет внедрить еще несколько компаний-конкурентов.

Это тоже симптом.

Сейчас индивидуальные каркасные дома сопоставимы по стоимости с технологией ячеистого бетона и кирпичного домостроения. Однако, процесс производства кирпичного дома удешевить практически невозможно, поэтому флагманами элитных малоэтажек, скорее всего, станут кирпич и монолит.

Потребитель не знаком с новыми технологиями, и доверяет простым и знакомым материалам, таким как кирпич, — уверен Алексей Зайцев. — Модульное жилье интересно в плане энергосберегающих технологий, но по себестоимости находится на одном уровне с кирпичным. И для популяризации этой технологии нужны большие бюджеты, которых у компаний на этом рынке нет. Перспективы – за технологиями кирпичной и монолитной малоэтажной застройки.

В прошлом году стоимость квадратного метра модульного дома без учета стоимости земли и коммуникаций составляла около 15 тысяч рублей. Застройщик, который загрузит производственные мощности компании, подобной Модулексу типовыми проектами, сможет добиться снижения стоимости квадратного метра до 11-12 тысяч – почти до себестоимости. И если мэрия выставит на торги недорогой участок с подведенной к нему дорогой и точками подключения, застройщик поставит на нем типовые модульные дома, мы и вправду имеем шанс получить доступное жилье.

Я уже не говорю об амбициозных планах мэрии реформировать программу погашения части процентной ставки по ипотечному кредиту в частичное погашение первого взноса. Тогда, получив деньги на нулевом и первом этапе строительства, застройщик не будет включать в стоимость квадратного метра банковский процент.

Когда мы приняли эту программу – я лично наблюдал в УКСе поток людей, которые раньше не могли себе позволить построить квартиру, — говорит Евгений Харитонов.

Момент, который старательно избегал в разговоре председатель комитета по градостроительной политике Евгений Харитонов, заключается в том, что малоэтажная застройка может увеличить количество объектов, возведенных без разрешения на строительство.

Юридические моменты малоэтажной застройки с позиции застройщика мало чем отичаются от многоэтажного строительства. Процедура землеотвода и согласования проектных решений одинаковая, но требования к проектированию в малоэтажек и прохождению вневедомственной экспертизы мягче, — считает заместитель мэра.

Единственная причина, по которой застройщики не могут договориться с банками, готовыми кредитовать их с нулевого цикла, заключается в том, что к моменту возведения цоколя далеко не все компании имеют разрешение на строительство. О том же говорит красноречивый факт, что крупнейший медиабайер региона после принятия нового закона о рекламе отказался работать со строительными компаниями, чьи объекты находятся в нулевом цикле строительства.

Ни один рекламодатель не предоставил требуемого законом пакета документов. И если иркутские застройщики умудряются возводить высотки, которые мэрия не принимает в эксплуатацию, потому что у застройщика отсутствует разрешение на строительство, то на рынке малоэтажек ситуация будет еще более удручающей.

Впрочем, Евгений Харитонов уверен, что эти проблемы были связаны с тем, что за время, прошедшее с момента освоения участка до сдачи дома в эксплуатацию, изменилась законодательная база. И подобного больше не повторится.

Сейчас много таких ситуаций, и это не только иркутская проблема. С введением в действие новых законов (в том числе о порядке заключения договоров долевого участия) некоторые строительные организации оказались не готовы к работе по правилам.

Супермаркет новостроек: Как будет оформляться право собственности на землю под малоэтажкой?

Евгений Харитонов: Застройщик получает участок в аренду, и, если у покупателя дома с застройщиком заключен договор долевого участия, дом и земля переходят в собственность дольщика, как только объект будет введен в эксплуатацию в установленном порядке. После сдачи многоквартирного дома жильцы оформляют право собственности на квартиру, а здесь добавляется и земля.

Другие светильники этого типа: