Перепланировка квартиры: два непростых пути

Легче всего попасть впросак в бытовых вопросах, таких как, например, банальный ремонт.

Мы думаем: сосед же снес половину стен в своей квартире, и теперь у него огромная столовая и в ванной джакузи. Красота! Прямо как на картинках в журналах. Чем я хуже?

Повторяем соседский опыт… и вступаем в неразрешимые противоречия с действующим законодательством.

Поучительная история

Мой знакомый несколько лет копил деньги на ремонт. Долго изучал глянцевые журналы. Дизайнер нарисовал ему яркие эскизы, по ним составил проект. Потом был ремонт, и спустя какое-то время мечты стали явью. Среди множества переделок был в том числе объединен санузел.

Чтобы установить ванну с гидромассажем, он немного сдвинул все помещение за счет коридора, естественно, при этом снес часть несущей стены. Когда же спустя 2 года он решил продать квартиру и переехать в другой район, покупатели все как один стали требовать у него заверенный проект перепланировки.

Вот тут-то мой приятель и познакомился с законом. Жаль только, что слишком поздно. Оказалось, что он перенес мокрую точку, то есть санузел.

Такое изменение в планировке, так же как и нарушение целостности несущих стен, ему согласовать никто не позволил. Продать квартиру он в итоге так и не смог. Хорошо еще, что соседи не пожаловались и ему не пришлось делать повторный ремонт, чтобы исправить нарушения.

Преступление и наказание

Чаще всего о незаконной перепланировке сообщают именно соседи. Если владелец квартиры отказывается допускать к осмотру жилищную инспекцию, его могут принудить к этому судебные приставы, на основании решения суда взломав входную дверь.

Последствия незаконных переделок могут быть очень серьезными. В случае неузаконенной перепланировки жильцу грозит штраф. Если же перепланировка была совершена с внесением изменений в технические характеристики задания (например снос несущей стены и пр.), жильцу выдается предписание вернуть первозданный облик квартиры в определенный срок или же согласовать с соответствующими структурами перепланировку по всем правилам, – комментирует Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра компании Миэль-Новостройки.

Если этого сделано не будет, жильцу грозит судебное разбирательство, в худшем случае выселение и последующая продажа квартиры на аукционе. На вырученные с продажи деньги будет осуществлен ремонт, для того чтобы вернуть квартиру в первоначальное состояние. Оставшиеся после ремонта средства будут возвращены выселенному жильцу.

Зачастую причиной нарушений становится не юридическая безграмотность, а попытка сэкономить время и деньги. Процедура согласования перепланировки действительно непростая. Нужно собрать целый пакет справок и документов.

В самом тяжелом случае на утверждение проекта может уйти до полугода. Хотя при этом затраты по сравнению со стоимостью самих работ несущественные – максимум 15 тыс. руб.

Но все же стоит идти законным путем, и не только потому, что в противном случае вам грозят неприятности. Жилой многоквартирный дом – сложная инженерная конструкция со строго рассчитанным запасом прочности.

Самовольные изменения в его конструкции могут обернуться необратимыми последствиями. Многие помнят историю, мелькавшую в прессе несколько лет назад. Житель одной московской сталинки решил сделать свое существование более комфортным, для чего расширил площадь ванной комнаты и установил там джакузи. Итог перепланировки был плачевным: пол не выдержал такого веса и провалился на нижний этаж, – вспоминает Борис Флексер.

Как правильно?

Жилье со свободной планировкой предлагается в основном в домах начиная с класса бизнес и дороже. Что же делать тем, кто хочет расширить или объединить свои комнаты, объединить санузел и при этом не нарушить закон?

Согласование начинается с получения документов БТИ. Затем необходимо подготовить проект и при необходимости техническое заключение, в соответствии с которыми будет проводиться перепланировка.

Проектную документацию может выпускать только проектная организация, имеющая лицензию, – рассказывает Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений МИАН – Агентство недвижимости. Простейшие изменения в планировке квартиры можно согласовать без изготовления проекта, по эскизу. В этом случае процесс согласования до получения свидетельства занимает примерно три месяца, – отмечает Елена Бармина.

Далее проект необходимо согласовать в соответствующих инстанциях: Роспотребнадзор (бывшая СЭС), органы Госпожнадзора, балансодержатель дома. Если проектом предусмотрено внесение изменений в фасад, то придется получить разрешение в Главном архитектурно-планировочном управлении (ГлавАПУ).

Обращения в СЭС и к пожарным можно избежать, если не затрагиваются несущие стены. После получения всех необходимых согласований пакет документов представляется в Государственную жилищную инспекцию (Жилинспекция). В столице это Мосжилинспекция.

В Жилинспекцию необходимо подать следующие документы:

1. копии документов, подтверждающих право собственности;

2. копии плана квартиры и экспликации, выданные в БТИ;

3. проект или эскиз перепланировки;

4. заявление на стандартном бланке, которое можно получить в Мосжилинспекции или скачать на сайте ведомства (по адресу http://www.mzhi.ru/).

Жилинспекция выдает собственнику Распоряжение о согласовании. На этом процесс, однако, не заканчивается. Теперь квартиру должна посетить комиссия, состоящая, как правило, из представителей Жилинспекции и балансодержателя дома.

После проверки выполненных фактически работ на соответствие проектной документации подписывается акт о завершенной перепланировке. После подписания акта Жилинспекция отправляет документы в БТИ по почте.

Владелец должен заказать в БТИ обследование квартиры по результатам перепланировки. В результате жилец получает документы БТИ с отметкой о проведенной перепланировке и ссылкой на распоряжение Жилинспекции.

Последний этап – регистрация изменений в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). В конце концов собственнику выдается свидетельство о собственности на квартиру с учетом проведенной перепланировки, сообщает Собственник.

Мечты и реальность

Но, если вы решили идти законным путем, надо с самого начала понимать, что не все свои задумки удастся воплотить в жизнь. Постановление Правительства от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы четко определяет, чего при ремонте делать нельзя.

Не допускается переустройство, при котором будут ухудшены условия эксплуатации здания или условия проживания жильцов, перекрыт доступ к инженерным системам и отключающим устройствам. Нельзя вносить изменения, которые нарушат прочность здания и устойчивость несущих конструкций или увеличат нагрузку на полы выше допустимой.

Запрет также накладывается на уменьшение размеров сечения вентиляции. Нельзя переносить радиаторы в застекленные лоджии или на балконы.

Однако, даже если проект составлен и согласован правильно, Мосжилинспекция может все же не разрешить перепланировку, если пакет документов подготовлен не полностью или допущены ошибки в поданных документах. Но отказ должен быть мотивирован и по возможности содержать рекомендации по дальнейшим действиям заявителя. В случае если владелец не согласен с решением, он может его обжаловать у начальника Мосжилинспекции либо в суде, – отмечает Борис Флексер.

Но не торопитесь, дочитав до этого места, начинать собирать справки и разрешения, если вы всего-навсего решили провести косметический ремонт в своей квартире. Поклеить обои или покрасить стены, заменить сантехнику, снести антресоль или стенной шкаф можно и без согласований.

Во всех остальных случаях все же стоит идти законным путем, чтобы потом задним числом не выяснилось, что вы допустили грубые нарушения. Ведь незнание закона, как известно, не освобождает от ответственности.

Другие светильники этого типа: