Уступка права требования

Александр Орлов,
старший юрист Консалтинговой группы Тензор
Быстро и без бумажной волокиты получить живые деньги за еще не существующий объект недвижимости можно,переуступив право требования на квартиру в новостройке.

Осуществить это легко, и обойдется сделка дешево. Если знать простые правилв безопасности.
До 10% квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются частными инвесторами в период завершения строительства дома.

Доход инвестора от подобной сделки может составить 30% и более. При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору.

Денежные средства, получаемые инвестором по данному договору, фактически платятся не за жилое помещение, а лишь за право требовать у строительной компании передачи квартиры после окончания строительства. «Если данный объект незавершенного строительства является предметом действующего договора подряда, о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он считается объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда». Таким образом, объект договора уступки права требования в момент строительства — это объект обязательства, а не вещных прав.

Договор переуступки используют и риэлтерские агентства, реализующие новостройки по договору со строительной компанией.
Быстро
Оформление договора уступки не требует ни большого количества времени, ни дополнительных затрат.

У нотариуса или у самой строительной компании обычно есть такие типовые договоры. В отличие от договора купли-продажи квартиры регистрировать договор уступки не требуется. Нотариальная форма необязательна, если основной договор не был удостоверен нотариально.

Согласие супруга на заключение договора зачастую вообще не учитывается, а если оно и желательно, то исключительно в форме подписанного супругом (супругой) документа, который написан от руки и содержит лишь согласие на сделку на указанных условиях. Так что все бумажные процедуры займут не более одного дня.

Дополнительное время может понадобиться уступающему право требования инвестору для предоставления доказательств уплаты денежных средств в счет финансирования строительства квартиры. А цессионарию может потребоваться несколько дней на правовой аудит документации.

Конечно, в каждом конкретном случае индивидуальных особенностей намного больше, чем типовых правил. Может возникнуть множество трудностей, например с получением необходимой гражданину документации.

Однако знание основных моментов заключения договора уступки (они наглядно показаны в таблице на стр. 23) пригодится и опытному инвестору, и уж тем более — начинающему игроку рынка недвижимости.
Дешево

Одно из основных достоинств договора уступки — возможность для инвестора не платить налог с продажи квартиры — в отличие от случая, когда предметом сделки является сама квартира. Впрочем, налоговые органы придерживаются прямо противоположного мнения и разбирательства «кому, как и когда надо или не надо платить» идут в судах с завидной регулярностью.

Исчисление и уплата налогов, а также способы их минимизации — тема интересная и спорная, так как в налоговом законодательстве существует масса пробелов по уступке имущественных прав. Здесь требуется глубокий анализ теории и практики.

Инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между той ценой, которая заявлена в договоре переуступки, и другой, указанной в договоре инвестирования. Или создают схемы, куда включают оплату дополнительных услуг инвестора или страхование риска получения квартиры.

Другие светильники этого типа: