Дворовое преображение

Стратегический инвестор сможет осуществить проект реконструкции Апраксина двора в Петербурге, если предложит неординарное решение проблемы выкупа лоскутной собственности, ранее распроданной властями.

Победитель конкурса, который получит право на реализацию стратегического инвестиционного проекта преобразования территории Апраксина двора в Санкт-Петербурге, будет объявлен 25 января. Но уже сейчас, похоже, судьба Апраксина двора (АД) принципиально предрешена.

Торговый квартал в историческом центре города, традиционно именующийся «Апрашкой» и ассоциирующийся у горожан преимущественно с толкучим или блошиным рынком, ожидает кардинальная реновация. Определяющую роль в данном случае сыграл административный стимул со стороны городских властей и лично губернатора Валентины Матвиенко.

Решение о выборе стратегического инвестора, который займется преобразованием территории «Апрашки» в многофункциональный комплекс европейского уровня, выглядит достаточно логичным шагом. Победителю торгов в течение пяти лет предстоит реализовать на территории 11,5 га, занятой 65 зданиями, беспрецедентный проект – он обойдется примерно в 1 млрд долларов и потребует решения имущественно-правовых вопросов с несколькими сотнями собственников и арендаторов АД.

Оба потенциальных инвестора – компания «Главстрой-СПб» (входящая в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски) и «Ренессанс Апраксин двор» (альянс шведской компании Ruric АВ и Russian Land московского девелопера Шалвы Чигиринского) – обладают необходимым для подобного проекта финансовым ресурсом. Однако инвестору и городу предстоит решить сложные задачи, чтобы проект был не только успешен с коммерческой точки зрения, но и не вызвал потрясений в среде работающих в «Апрашке» людей и фирм. И, конечно, крайне важно, чтобы новый комплекс органично вписывался в историческую застройку центра Петербурга и был благожелательно воспринят общественным мнением.

Рыночные контрасты

«Апрашка» сегодня представляет собой пеструю и контрастную картину. Разбитые дороги с неприличными рытвинами на въезде в АД соседствуют с островками опрятных тротуаров, вымощенных плиткой.

Рядом со зданиями явно аварийного вида с сильно облупившимися фасадами – недавно реконструированные корпуса, оборудованные изнутри по всем требованиям евростандарта. Некоторые здания (принадлежащие, в частности, компаниям КЦ «Питер» и «Рюрик Менеджмент») превратились в современные торговые центры с эскалаторами и лифтами иностранного производства, с уютными кафе, вполне респектабельной торговлей и присутствием известных брендов.

Большинство же зданий заполнены крошечными лавочками, расположенными подчас в каких-то полуподвальных катакомбах. Логики размещения по видам товаров нет – налицо хаотично перемешанная торговля трикотажем, автозапчастями, сувенирами, «турецкой кожей», обувью, пиротехникой, игрушками.

Многие магазины занимаются одновременно оптовой торговлей (или только ею), что является нонсенсом в историческом центре города. Между корпусами почти все свободное пространство загромождено металлоконструкциями «торговых рядов».

В одном из корпусов – небольшая часовня Серафима Вырицкого. Она открылась около пяти лет назад и, по словам ее служителя, пользуется популярностью у торгового «населения» АД (до революции на его территории действовало пять церквей и часовен).

Рядом, на площади, планируется построить храм Марии Магдалины – он предусмотрен ранее утвержденной концепцией развития АД, говорят, есть и конкретные инвесторы. Неизвестно, впишутся ли эти планы в проект будущей реконструкции АД, более того, сохранится ли часовня. Высказывается лишь надежда: «Мы верим, что господь поможет, да и президент Путин ведь не даст в обиду город, защитит нас».

Собственными силами

Попытки городских властей и некоторых бизнес-структур, имеющих интересы в АД, навести порядок на этой территории и стимулировать сколько-нибудь системную реконструкцию объектов недвижимости начались еще во второй половине 1990−х годов. Было создано ОАО «Агентство по реконструкции и развитию „Апраксин двор“» (далее – Агентство).

Его акционерами стали КЦ «Питер» (один из крупнейших собственников торговой недвижимости в АД и в целом в районе Сенной площади), Ассоциация собственников, арендаторов и предпринимателей Апраксина двора, ЗАО «ПРЭО „Нежилой фонд“» и город в лице КУГИ (25% акций). В 2002 году Смольный утвердил концепцию развития территории и подписал с Агентством договор, к которому прилагался график реконструкции объектов в течение десяти лет.

«Работа Агентства предусматривала эволюционный путь преобразований, учитывающий специфику комплекса АД, – говорит генеральный директор Агентства Юрий Козлов, являющийся также заместителем председателя Ассоциации. – С начала 1990−х, согласно плану приватизации, здесь появилось около ста собственников, которые стали приводить в порядок доставшееся им госимущество (зачастую это были заброшенные строения, использовавшиеся как склады). Арендаторы вкладывали деньги в ремонт недвижимости, открывали лавочки, магазинчики.

Некоторые, чтобы стать собственниками помещений, стали выходить на ИТК с проектами реконструкции. Затем заработало Агентство, которое подбирало пул инвесторов и готовило пакеты документов для предоставления корпусов под реконструкцию на инвестиционных условиях. И к концу 2010 года мы получили бы нормальный, красивый комплекс с реконструированными корпусами и инженерными сетями, вполне соответствующий стилю центра Петербурга, без нарушений объемно-пространственной структуры, превышения высотности и т.д.».

Козлов убежден, что Агентство успело бы завершить программу реконструкции к назначенному сроку. Так, по его словам, за пять лет активной работы Агентства реконструировано около 50 тыс. кв. м недвижимости (включая объекты на завершающей стадии), переданных по инвестиционным договорам (11 корпусов).

В настоящее время, по данным Козлова, из 160 тыс. кв. м арендопригодных площадей 90 тыс. находятся уже в частной собственности, а 68 тыс. – в государственной. На выполнение работ по инженерному обеспечению Агентством было направлено около 95 млн рублей (и столько же перечислено городу), в реконструкцию же самой недвижимости инвесторами вложено порядка 30 млн долларов.

При таких темпах получения согласований и выполнения работ за оставшиеся пять лет инвесторы могли бы реконструировать и остальные принадлежащие городу объекты недвижимости. Более того, заметно сократилось бы количество собственников (за счет выкупа небольших помещений крупными владельцами).

Впрочем, сегодня, как отмечает Козлов, на территории АД наблюдается «слоеный пирог» – примерно 500 юрлиц – пользователей недвижимости (собственников, арендаторов, субарендаторов). Здесь работает около 15 тыс. человек. Причем из них только 1,5 тыс. занимаются уличной торговлей – то, что она еще не ликвидирована, руководители Агентства объясняют желанием КУГИ получать доходы от сдачи в аренду земельных участков.

Осознанная амбициозность

О том, что в администрации Петербурга появилась идея привлечь стратегического инвестора для комплексного развития территории АД, стало известно в конце 2006 года. Для руководства Агентства и бизнеса, в том числе инвесторов, реконструирующих корпуса по договорам с городом, это оказалось сюрпризом. В обращении к Валентине Матвиенко Ассоциации собственников, арендаторов и предпринимателей высказывались опасения, что губернатор получает «однобокую, необъективную, предвзятую информацию» о процессах в «Апрашке».

Но вскоре стало понятно, что Смольный всерьез намерен отказаться от прежней схемы работы с Агентством, считая ее недостаточно эффективной, и сделать ставку на приход единого инвестора. В июле 2007 года правительство города приняло постановление об осуществлении стратегического инвестиционного проекта преобразования территории АД, а в начале сентября в рамках международной выставки PROestate был торжественно объявлен конкурс.

«Не могу сказать, что Агентство нарушало условия договора или выходило за пределы графика, – отмечает первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов. – Проблема в том, что и по истечении половины десятилетнего срока, предоставленного Агентству для комплексной реконструкции, среда АД абсолютно не изменилась. Силами отдельных инвесторов производилась точечная реконструкция корпусов – здания и их фасады просто приводились в надлежащее состояние.

Но этого оказалось недостаточно, чтобы на территории АД сложился многофункциональный комплекс и развивалась не только торговля. Ведь мы никого не могли заставить сделать гостиницу или театр – инвесторы говорили, что у них, мол, есть один корпус и они хотят развивать в нем торговлю».

По словам Чичканова, город полагал, что силами Агентства можно решить проблему комплексного развития территории, грамотно соотнести функции – торговые, развлекательные, культурные – и соответствующие потоки посетителей. «Однако на практике, – считает Чичканов, – Агентство было нацелено на выполнение конкретных заказов арендаторов, желающих приобрести объект недвижимости в собственность, что можно было сделать только через реконструкцию. Агентство готовило пакет документации, проводило согласования, выходило на ИТК и получало постановление о предоставлении объекта целевым назначением».

Заметим, что, возможно, городу следовало бы еще в начале 2000−х годов, когда согласовывалась концепция работы Агентства, более жестко подойти к функциональному зонированию территории. Может быть, во избежание перекоса в сторону торговли имело смысл неформально регулировать целевое назначение корпусов, передаваемых для реконструкции.

Как бы то ни было, Агентство реализовывало именно утвержденную Смольным концепцию. И скорее всего, тогда власти еще не слишком отчетливо осознавали, как должна выглядеть многофункциональность АД.

Эксперты в целом позитивно оценивают решение о передаче права реконструкции и развития территории АД единому инвестору, который возьмет на себя решение всего комплекса проблем. Именно с появлением мощной девелоперской структуры, способной при поддержке города «разрулить» сложившуюся в «Апрашке» ситуацию, связывают возможность качественного изменения среды АД и его новое позиционирование. «Расчистка этого злачного места, как знаменитого „чрева Парижа“ или хотя бы нашей Сенной площади, приведет к радикальному изменению контингента, который будет посещать АД, – убежден руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – У тех, кто сейчас едет в „Апрашку“, не будет резона появляться здесь: качество сегодняшних потоков посетителей скорее соответствует уровню периферийной барахолки. И хорошо, если они не будут перегружать центр города, который достоин более респектабельного облика АД, чем нынешний блошиный рынок с криминально-разухабистым подтекстом».

Управляющий партнер АРИН Игорь Горский убежден, что реновация территории АД позволит в полной мере задействовать экономический потенциал места: «„Апрашка“ в сегодняшнем виде имеет очень узкую целевую аудиторию – это нижний сегмент эконом-класса, а потребитель среднего сегмента, гораздо большего по объему, просто отсекается. Решение привлечь единого инвестора правильно, иначе никогда не закончится этот кошмар всего в 500 метрах от Невского проспекта. Здесь должна быть доступная для жителей города общественная зона, куда можно спокойно приходить на целый день всей семьей, с детьми, отдыхать и делать покупки».

Многоходовая схема

В отличие от обычных торгов, проводимых ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», где единственный критерий – стоимость предоставляемого объекта недвижимости, конкурс по АД предусматривает целый комплекс критериев. Концепция развития этой территории будет оцениваться с точки зрения наибольшей эффективности использования объектов недвижимости, обеспечения многофункциональности (три и более основных функций), оптимального решения вопросов парковок, доступности, удобства организации пространства и т.д.

Будут анализироваться бизнес-план проекта и его финансовые параметры. Как поясняет Чичканов, в соответствии с классической схемой реализации стратегического проекта, предусмотренной законодательством Петербурга, город гарантирует инвестору, что «под утвержденную концепцию целевым назначением будет предоставляться все городское имущество, находящееся на территории АД». В принципе, законодательство позволяет правительству города снижать рыночную оценку этой недвижимости.

Но главная особенность выбранной схемы реализации проекта – это, конечно, колоссальный масштаб имущественно-правовых вопросов, требующих решения. По словам Чичканова, КУГИ планирует полностью освободить городскую недвижимость от имущественно-правовых обременений за полтора года – график освобождения и передачи объектов будет содержаться в приложении к соглашению со стратегическим инвестором. «Это реальный срок, который не должен задержать реализацию проекта», – отмечает Чичканов.

В КУГИ считают, что удастся достаточно быстро расторгнуть договоры с арендаторами (всего по состоянию на 26 ноября 2007 года действовало 118 договоров аренды нежилого фонда и 33 договора аренды земельных участков, в том числе 15 незастроенных). Сроки действия примерно трети договоров аренды нежилого фонда закончились 31 декабря 2007 года или истекут в феврале 2008−го, и арендаторам уже направлены уведомления о расторжении. «Мы еще не предъявляем исполнительных листов о выселении, поскольку пока у нас не определено, какие объекты инвестору нужны сразу после заключения соглашения, а на каких еще возможна хозяйственная деятельность», – поясняет Чичканов. Для расторжения остальных договоров, срок которых не истек, потребуются, очевидно, специальные решения правительства о передаче объектов недвижимости в реконструкцию или о ликвидации зданий в связи с аварийным состоянием.

Сложнее ситуация с расторжением инвестиционных договоров о передаче корпусов АД для реконструкции. Речь идет о 13 договорах, касающихся объектов недвижимости площадью 35,7 тыс. кв. м (всего же в собственности города находится, по данным КУГИ, 76,9 тыс. кв. м площадей).

Первоначально эти объекты были включены в состав конкурсной документации в числе объектов недвижимости, принадлежащих городу и передающихся стратегическому инвестору. Но незадолго до окончания срока подачи заявок их исключили из перечня. Как отмечает Козлов, этот шаг властей стал следствием попытки Агентства добиться в Арбитражном суде признания недействительным постановления городского правительства о стратегическом проекте преобразования территории АД.

«Подтверждаю, что мы ведем работу по расторжению инвестдоговоров, стремясь к тому, чтобы они были расторгнуты не в судебном, а в мировом порядке, – отмечает Чичканов. – К сожалению, далеко не со всеми инвесторами мы пришли к соглашению». Пока удалось договориться только с компанией «Охта-Групп» – в качестве компенсации за реконструируемый 36−й корпус ей предоставляется здание на Васильевском острове (пока в нем находится техникум).

Общая схема компенсации предполагает, что город предоставляет инвестору другое здание, также находящееся в городской собственности, с зачетом средств, ранее вложенных инвестором в развитие инфраструктуры, а также возмещает подтвержденные затраты на проектирование корпуса в «Апрашке». Что касается возмещения инвестору затрат на восстановление корпуса, то это можно решить путем переговоров с будущим победителем конкурса.

Чичканов признает, что предлагаемые городом объекты менее удачны по местоположению и проходимости. Поэтому в качестве пряника инвесторам предлагаются новые объекты, площадь которых при реконструкции можно существенно увеличить (что нереально для зданий-памятников в АД).

В основном КУГИ предлагает аварийные объекты с земельными участками из списков «народной инвентаризации», которые обычно выставляются на торги Фонда имущества. Снятие имеющихся обременений город берет на себя.

Рассматриваются также объекты, предлагаемые инвесторами, но они должны не иметь сложных обременений и обязательно находиться в городской собственности (выкупать частные объекты и передавать их инвесторам, как предлагает Агентство, КУГИ отказывается). Для давления на инвесторов город намерен использовать крючкотворство – нарушения условий договоров, в том числе формальных (сроков проектирования, строительства и т.д.), на которые обычно внимания не обращают, а также то обстоятельство, что юридически инвестор становится собственником объекта только после завершения инвестпроекта.

Ценные обременения

Самой сложной проблемой для будущего стратегического инвестора станет достижение договоренностей с частными собственниками недвижимости в АД (по информации КУГИ, это 66,4 тыс. кв. м нежилых помещений и 4,7 тыс. кв. м жилья). «Придется очень серьезно договариваться!» – предупреждает Юрий Козлов, высказывая при этом надежду, что со стороны стратегического инвестора не будут использоваться методы «в стиле 1990−х годов». По оценкам экспертов, для выкупа объектов частной собственности может потребоваться около 300 млн долларов.

Горский полагает, что цена выкупа будет колебаться от 2 до 5 тыс. долларов за 1 кв. м. С некоторыми собственниками, возможно, удастся договориться о натуральном обмене их нынешних помещений на площади в новом комплексе, естественно, уже меньшего объема. «Допускаю, что собственники станут вздувать цены до нереального уровня и за какие-нибудь халупы будут просить от 4−5 тыс. долларов за 1 кв. м, – отмечает Шаскольский. – Наверное, и в этой ситуации городу придется заниматься расчисткой авгиевых конюшен. Полагаю, проблема выкупа ранее распроданной лоскутной собственности неразрешима без креативного, неординарного подхода».

Что касается проблем, стоящих перед стратегическим инвестором (в том числе вопрос инженерного обеспечения территории), то особые трудности будут связаны с выполнением требований КГИОП. Сегодня весь комплекс АД – памятник регионального значения, где почти невозможны снос строений и новое строительство, нарушающее историческую объемно-планировочную структуру.

Оба конкурсных проекта – и Нормана Фостера («Ренессанс Апраксин двор»), и Криса Уилкинсона («Главстрой-СПб») – подчеркнуто декларируют сохранение существующей застройки. Эксперты сомневаются, что это можно совместить с созданием больших подземных пространств (фишка проекта Фостера). Когда дойдет до дела, победитель конкурса с помощью заказанной им историко-культурной экспертизы наверняка попытается ослабить охранные обременения и убедить Смольный в необходимости некоего частно-государственного компромисса, пишет «Эксперт online».

Другие светильники этого типа: