Московская товарная съезжает из центра

Процесс преобразования бывшего грузового двора станции Московская-Товарная в новый городской квартал станет первым примером крупномасштабного редевелопмента привокзальных территорий в Петербурге.

Весной 2008 года Градостроительный совет Санкт-Петербурга одобрил концепцию застройки территории станции Московская-Товарная, разработанную архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» и английской компанией Studio Egret West. Заказчиком концепции и девелопером проекта выступает ООО «Росрегионпроект Девелопмент», дочерняя структура ОАО «Ленгипротранс», одного из ведущих институтов в сфере проектирования объектов транспортной инфраструктуры.

Площадь застройки, ограниченная Полтавским проездом, Кременчугской улицей и Обводным каналом, составляет 40 га, из которых 21 га занимает грузовой двор РЖД. Его, по условиям инвестиционного договора с ОАО «РЖД», девелопер проекта обязуется перебазировать на заранее обустроенную площадку в Шушарах. Полностью освободить территорию Московской-Товарной планируется до конца 2009 года.

Концепция городского квартала была разработана для всего участка. В соответствии с ней на нынешней привокзальной территории появятся более 240 тыс. кв. м офисов класса «А», 220 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес- и комфорт-класса, несколько гостиниц категории «3–4 звезды», а также подземный паркинг площадью 180 тыс. кв. м. По соседству предполагается разметить объекты социальной инфраструктуры – встроенные детские сады, школу, спортивную детскую академию.

По предварительным расчетам, весь проект будет реализован в несколько очередей: ввод первых объектов намечен на 2012 год, последних – на 2018-й. Инвестиции в проект, по оценке девелопера, могут составить порядка $1,5–2 млрд.

«В настоящее время на территории «Московской–Товарной» ведутся работы по сносу полуразрушенных строений и выносу существующих инженерных сетей, – отмечает Александр Мельников, исполнительный директор ООО «Росрегионпроект Де-велопмент». – При этом уже с начала 2008 года разрабатывается проект планировки и межевания территории, ограниченной Полтавским проездом, Миргородской улицей, Кременчугской, осью Обводного канала и Атаманской улицей. Архитектурной концепцией занимаются специалисты ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ».

Вопросы транспортного обеспечения прорабатывает ЗАО «Научно-исследовательский и проектный институт территориального развития и транспортной инфраструктуры» (НИПИ ТРТИ). Первый этап проекта с чертежами планировки мы собираемся передать на согласование в Комитет по градостроительству и архитектуре в середине июня».

Успешное сочетание

Первая очередь объекта разместится на участке 7–8 га и будет представлять собой обособленный многофункциональный комплекс с офисной, жилой и гостиничной функцией. Изюминкой квартала станет искусственный канал с 11 мостами, который зимой будет функционировать как каток.

По словам Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности компании Knight Frank Saint-Petersburg, выступающей консультантом проекта, доминирующая роль офисной и жилой функции в структуре комплекса объясняется несколькими факторами. Во-первых, обе составляющие традиционно являются основными в международной практике редевелопмента крупных промышленных территорий, в том числе сконцентрированных около вокзалов и действующих железных дорог.

Это вызвано их большим рыночным потенциалом и экономической эффективностью. Во-вторых, будучи расположены в центральных частях города, такие площадки обычно превращаются в деловые районы, что актуально и для данного проекта, который по своему местоположению примыкает к наиболее значимому очагу деловой активности города – Невскому проспекту. В то же время жилая функция включается практически во все подобные проекты и занимает около 20–25%.

Офисная, жилая и гостиничная недвижимость – самые популярные сегменты, которые включены во все крупные мировые проекты развития привокзальных территорий.

«Но в данном месте, с учетом масштаба проекта, прогнозируемой ситуации и степени востребованности, офисная и жилая функция представлены практически в паритетном объеме, – поясняет Николай Пашков. – По оценкам нашей компании, долгосрочный потенциал рынка жилой недвижимости существенно превышает долгосрочный потенциал офисной, где уже в 2013–2014 году можно ожидать обострение конкурентной ситуации. По сравнению с ней на рынке жилой недвижимости в сегментах «A» и «В» в ближайшие 10–15 лет не произойдет глобального насыщения. Что касается торговой недвижимости, то с учетом характеристик местоположения, торговая функция в проекте будет выполнять вспомогательную роль и ориентироваться на спрос, который будут генерировать будущие жилые и офисные объекты».

Особенностью данного проекта является также и то, что доля гостиниц в нем намного больше, чем в существующих проектах МФК в Питере. «Зачастую гостиница рассматривается как сервисно-вспомогательная функция в составе девелоперских проектов, – рассказывает господин Пашков. – В данном же случае, в силу того что территория прилегает к основному городскому вокзалу, гостиничная функция будет успешна и рентабельна еще и по причине значительного дефицита в Петербурге доступных и качественных отелей среднего класса. Разработанный мастер-план является достаточно гибким, он, даже в случае радикального изменения рыночной конъюнктуры, позволит оперативно изменить функциональное назначение отдельных лотов».

Транспортный вопрос

При строительстве крупных деловых и жилых районов существующей транспортной инфраструктуры, как правило, оказывается недостаточно. Для полноценного и динамичного развития требуется расширение действующих или возведение новых объектов. В качестве примера можно привести лондонский деловой район Canary Wharf, где были созданы легкая железная дорога (London Dockland Light Railway) и городской аэропорт (London City Airport), одним из инициаторов строительства которых была девелоперская компания London Docklands Development Corporation.

Решение проблемы транспортной доступности для «Московской-Товарной», как и для других проектов, реализуемых в центре города, отчасти зависит от планов городских властей по строительству виадука через железнодорожные пути к Лиговскому проспекту, завершить которое планируется к 2012 году. Относительно небольшая удаленность от метро северной части квартала и реконструкция набережных Обводного канала также благоприятно скажутся на успешной реализации проекта. Однако, по мнению экспертов, для полномасштабного решения вопроса и обеспечения прямого выезда к Невскому проспекту, возможно, потребуется полная реконструкция существующей дорожной сети.

Международный опыт

Офисная, жилая и гостиничная недвижимость – самые популярные сегменты, которые включены во все крупные мировые проекты развития привокзальных территорий. Только в Лондоне можно насчитать несколько крупных общественно-деловых зон, возникших на территориях бывших железнодорожных станций – Kings Cross, Broadgate и Paddington Waterside. В дополнение к основным функциям практически все они включают объекты сопутствующей инфраструктуры: рестораны, кафе, бары, медицинские пункты, отделения банков, фитнес-центры.

В результате реализации крупных проектов повышается привлекательность окружающих территорий для дальнейшего девелопмента, что приводит к увеличению капитализации сданных в эксплуатацию объектов. Вывод промышленных предприятий и складских терминалов из центра города заметно улучшает экологическую ситуацию, ведет к оздоровлению социальной среды, способствует созданию инфраструктуры. Крупные проекты зачастую открывают и облагораживают ранее недоступные для жителей пространства и становятся центрами новых общественно-деловых зон, пишет БН.ру.

Другие светильники этого типа: