Строительство в условиях кризиса

Осень 2008 года стала по-настоящему черной для российской стройиндустрии. Разразившийся финансовый кризис ощутимей всего отразился именно на этой отрасли. Почти обвалился рынок недвижимости, а застройщики перестали де-факто субсидироваться банками.

Затягивание поясов

Последствия кризиса сказываются и по сей день. Финансовые институты отнесли строительство к разряду неблагонадежных. Это сразу отразилось на ставках по кредитам, которые с прежних 12-15% годовых банки подняли до 20-25%.

Масла в огонь подливает продолжающаяся динамика снижения спроса на недвижимость. К примеру, начиная с 2009 г., спрос на офисы в Белокаменной сократился на 45%, упав до уровня 2002 года.

В 2-3 раза, в сравнении с 2008 г., уменьшились продажи нового жилья и коттеджей в регионах, а в Калининградском — упали вообще в 10 раз. На треть и более сократился спрос на складскую площадь.

Все эти колебания привели к тому, что многие девелоперские фирмы, среди которых Horus Capital, Mirax Group ,KR Properties , AFI Development фактически взяли тайм-аут в отношении офисной и жилой недвижимости, в подвешенном состоянии оказались и недостроенные объекты. Как итог, в 1 квартале 2009 г. по стране падение объемов строительства составило в среднем 19,3% в сравнении с 1 же кварталом 2008 г. Особенно пострадали регионы, где спад дошел до 40 и 50%.

Выходит, строить сегодня — себе дороже? Эксперты предсказывают, что в предстоящие 2-3 года вложение средств в строительство жилой недвижимости класса бизнес и премиум, ранее такое высокодоходное, как и офисное, себя не оправдает.

Аналитики из корпорации Price Waterhouse Coopers в создавшейся ситуации советуют поискать замену им вне традиционного сектора. И в последнее время в центре внимание потенциальных застройщиков оказались подзабытые до того объекты инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства.

Возможно, именно этот сектор и станет тем спасительным светом в конце тоннеля для ряда российских девелоперов. Хотя ясно, что недавняя двухзначная прибыльность останется в прошлом. Если верить экспертам, то рентабельность составит не более 1-5%.

Инвесторы голову сломали, размышляя, как строить больше, а тратить меньше?

Способы экономии

Хочешь строить новый дом? Каждый рубль экономь. Помня об этом, девелоперы Отечества, дабы остаться на плаву, хватаются за малейшую возможность удешевить строительство.

Например, резко упала стоимость земельных участков под строительные нужды. Опытный девелопер не упустит эту возможность сэкономить. Ведь прежде за участок приходилось платить от 30 до 50% от стоимости самого проекта.

Сегодня аппетиты владельцев земли можно подрезать почти в 3-5 раз. Возьмем территорию Подмосковья. Год назад там с трудом можно было найти землю под застройку. Наступил кризис, и цены поползли вниз — от 40 до 75%, ведь спрос на участки упал.

А вот на землю промышленного профиля — склады, малые производства и т.д. — ценовая планка снизилась лишь на 25-30%. До кризиса в разряд редких попадал участок с готовой системой коммуникаций. В настоящее время спрос на них также поуменьшился, однако по-прежнему довольно высок.

Существенно поджалась и стоимость строительных материалов. Шкала расценок на их основные группы, по информации Ассоциации строителей РФ, снизилась с осени 2008 в среднем примерно на 12,4 процента. Это касается цемента, бетона, кирпича, щебня, песка, причем по некоторым их разновидностям цена снизилась до 30-40%.

Какой же можно с учетом вышесказанного добиться экономии? На ее величину будет влиять конструкция здания, ведь в зависимости от этого на стройматериалы уйдет от 40 до 50% от общих затрат.

В результате себестоимость строительства со второй половины 2008 г. уменьшилась в пределах 10%. Разумеется, еще один путь экономии — это оплата труда, составляющая в смете от 18 до 20%.

Часть застройщиков тут же принялась сокращать лишних инженеров и рабочих и снижать почти на треть зарплату. На Орловщине средняя зарплата строителей, к примеру, урезана с и так-то невысоких 17 тыс. рублей до 13 тыс. Однако это палка о двух концах.

При таком подходе квалифицированными кадрами штаты не укомплектовать. А ведь именно они музыку заказывают, если речь идет о темпах и качестве.

Экономия за счет инноваций

Однако на старых методах экономии в наше время далеко не уедешь. Требуются оригинальные идеи и новые пути для уменьшения себестоимости строительных проектов. Нужно строить более быстрыми темпами с меньшими затратами, но не в ущерб качеству.

Одним из вариантов могут стать легкие металлические конструкции, или ЛМК. Они успели зарекомендовать себя с хорошей стороны на рынке строительства, позволяя возводить достаточно прочные здания в короткие сроки.

Основой этих строений служит очень устойчивый металлический каркас. Этот несущий элемент конструкции снабжен вертикальными стойками и горизонтальными прогонами, к ним крепят внешнюю и внутреннюю обшивку, а также монтируют внутренние перегородки, двери и окна.

Преимущества технологии ЛМК. В сравнении с традиционным строительством здесь унифицированы все узлы и детали конструкции, к тому же сам строительный комплект имеет высокий уровень фабричной готовности.

Все детали изготавливаются в заводских условиях, так что на стройплощадку приходит набор из металлоконструкций комплектующих, остается лишь смонтировать согласно указаниям технической документации. Применение сборки на резьбовой основе в местах соединений деталей, в отличие от сварки, позволяет выполнять монтаж рабочим, непроходившим спецподготовку и сертификацию.

Все названное помогает добиться быстрого возведения зданий. Использование ЛМК позволяет сократить трудозатраты до 2-х раз, и, следовательно, сами сроки строительства. Меньший фонд оплаты труда, затраты на аренду способствуют тому, чтобы проект окупился гораздо быстрей.

При ЛМК меньше средств затрачивается на работы по нулевому циклу. Например, фундамент для малоэтажного дома в случае традиционного строительства съедает почти пятую часть от общего бюджета проекта. При выборе ЛМК массивный фундамент не понадобится.

Ведь сэндвич-панели, которые используются для облицовки металлоконструкций, в несколько раз легче обычных кирпича или железобетона. Под ЛМК достаточно легкого ленточного фундамента с неглубоким залеганием.

В зависимости от вида грунта, может подойти и точечный фундамент. Порой хватит элементарно забетонировать площадку или воспользоваться в этих целях железобетонными плитами.

Положительно на темпах строительства и конечной цене проекта с использованием ЛМК отражается то обстоятельство, что солидные производители, как правило, выставляют свою продукцию как типовой проект полнокомплектного здания. В разработке таковых участвуют известные проектные институты и организации, входящие в регистр Агентства по строительству Российской Федерации (по типу прежнего Госстроя). Это, естественно, упрощает процедуры согласования и получения разрешительных документов.

Из слов гендиректора филиала Ruukki в России Сергея Чернышова следует, что в пользу ЛМК девелоперов склоняют быстрота строительства и скорая окупаемость. Если взять проект от 4 и до 5 тыс. квадратных метров, то для его реализации понадобится столько же месяцев. Возведение построек убыстряется еще и потому, что, как отметил С. Чернышов, проектное бюро Ruukki — известный европейский разработчик технологий в области металла для отраслей строительства и машиностроения — сразу обеспечивает свои проекты уже где надо согласованной и конструкционно-монтажной техдокументацией и монтажными схемами для целей производства и строительства.

К примеру, в странах Европы и США в настоящий момент с использованием ЛМК возводится свыше половины объектов в промышленном строительстве. Из легких металлических конструкций строят буквально все подряд, начиная от гаражей, складов, ангаров, ферм, заводских цехов, торговых точек, и кончая жильем.

К сожалению, девелоперы Отечества выгоду от применения ЛМК до конца еще полностью не осознали. Сегодня использование металлоконструкций при возведении строений в РФ не превышает и 10%. Однако к складам это не относится.

Эксперты подсчитали: от 30 до 40% всех помещений этого типа у нас построены из ЛМК.

В последнее время набирает темпы строительство из ЛМК торговых зданий.

Это может быть и небольшой магазинчик в так называемой шаговой доступности, и супер- и гипермаркеты. Появление моды на них в России приписывают шведскому концерну Ikea, который в начале 21 века построил торговый комплекс в Химках, применив ЛМК.

Оттуда и началось внедрение металлоконструкций в отечественную строительную сферу. Такие крупные сети, как Рамстор, Метро, Карусель, возводят новые гипермаркеты, преимущественно используя эти металлические конструкции. Причем подобные быстровозводимые здания в сфере торговли по-прежнему строятся, не взирая на кризис, и приносят вполне высокую рентабельность.

На банки надейся, а сам не плошай

И все же вышеперечисленный арсенал средств экономии особого оптимизма у наших девелоперов не вызывает. Вот и приходятся бедолагам, как старику от золотой рыбки, от государства ждать поддержки.

А что делать, если банки не очень-то разбежались по части снижения кредитных ставок, а на рынке недвижимости — штиль. И как тут дальше двигать экономику, если ее локомотив почти что обесточен.

Сегодня многим строительным организациям остается уповать лишь на государственный тендер, выиграв который, можно обеспечить себя работой на какой-то период времени. Если брать черный 2008 год, без убытков вышли только девелоперы, которым посчастливилось получить госзаказ в рамках реализации основных нацпроектов.

Руководитель ведомства регионального развития Российской Федерации В.Басаргин сообщил, что в целом национальный проект Доступное и комфортное жилье в 2009 г. будет профинансирован на сумму свыше 1 трлн руб. Часть выделенных средств будет направлено также на выкуп построенного девелоперами жилья.

Застройщикам, возводящим жилье экономкласса, правительство обещает выдачу длинных кредитов не более чем под 18 процентов годовых. В результате отечественные девелоперы получат финансы, чтобы продолжить строительство жилых домов. Такие программы, к примеру, уже запущены в конце 2008 г. в столице РФ и Северной Пальмире (Санкт-Петербург).

Ближайший шанс улучшить свое финансовое положение дает девелоперам и строительство спортивных конструкций и объектов инфраструктуры, возводимых в Сочи к Олимпиаде-2014. Стоимость олимпийского пирога превышает 300 млрд руб., и большую их часть инвестируют в гостиничную, транспортную, и энергетическую сферы города.

Многие эксперты сравнивают кризис в области строительства с очищением. Он заставил девелоперов, наконец, постигать науку оптимизации расходов, применять более современные технологии и подвигнул к взаимовыгодному сотрудничеству с государством. Хотя, как говорится, цыплят по осени считают.

Другие светильники этого типа: