Анатомия цены: факторы подорожания недвижимости

Первое полугодие 2006 года войдет в историю московского рынка недвижимости как рекордное. За 6 месяцев столичные квартиры подорожали практически в полтора раза, в среднем по 7% в месяц, сообщает Независимая газета.

Эксперты согласны: главная причина стремительного роста цен — недостаточные объемы вводимого в эксплуатацию жилья на фоне растущей платежеспособности населения.
Такая ситуация, естественно, не может считаться нормальной.

Кроме того, до сих пор не появились так всеми ожидаемые новые объекты. Сокращение предложения обусловлено в первую очередь вымыванием тех объектов, цены по которым еще не выросли до максимума, — говорит ведущий специалист по связям с общественностью ГК Пересвет-Групп Софья Сонина.

Прежде всего сократилось число новостроек эконом-класса, так как в условиях нового законодательства строительство и продажа таких объектов становятся малорентабельными. Об этом говорит руководитель пресс-службы строительной группы Альянс Павел Козлов: Число предложений в новостройках продолжает сокращаться.

Наибольший рост цен наблюдался в эконом-классе.
Лето, как и ожидалось, принесло некоторое затишье. По данным аналитического центра IRN.RU, в течение июля темпы подорожания московских квартир были на уровне 1% в неделю.

Это, конечно, ниже весенних и даже июньских показателей, но все равно прирост довольно значительный. Особенно если учесть, что в среднем квадратный метр московского жилья теперь стоит 3640 долларов. Некоторые эксперты даже заговорили о возможной стагнации рынка.

Впрочем, с таким прогнозом не согласны участники рынка: замедление темпов подорожания они относят к традиционному сезонному спаду. Летнее замедление роста цен связано отчасти с сезонностью, отчасти с тем, что цены приблизились к своему верхнему пределу, — считает аналитик ГК Альянс Павел Козлов.
Относительно ближайших перспектив рынка мнения экспертов совпадают — кардинальных перемен осенью ожидать не стоит. В ближайшее время мы не увидим резких колебаний.

А возобновится ли рост осенью — это будет зависеть от того, появятся ли новые объекты на рынке или нет. Скорее всего, новые предложения появятся, и рост стоимости вернется к нормальным значениям до 1-1,2% в месяц, — считает Софья Сонина. Со второй половины августа может начаться обычный для этого времени рост покупательского спроса.

В связи с этим цены скорее всего поползут вверх, хотя не очень значительно. При этом большого увеличения числа предложений не предвидится, — убежден глава российского представительства ГК Савацкий Марк Гройсман. Осенью возможно некоторое повышение цен, но не думаю, что оно будет значительным.

В любом случае такого ажиотажного спроса, как в первые месяцы этого года, не будет, — говорит Павел Козлов.
Количество вводимого жилья все время увеличивается.

По данным главы Росстроя Сергея Круглика, в первом полугодии 2006 рост объемов строительства в России составил более 10%, а объем ввода новостроек в этом месяце превысит 5 млн. квадратных метров, пишут Финансовые известия.
Однако квартир по-прежнему не хватает.

И дело тут не только в возросших доходах россиян и развитии ипотеки. Подогревают ситуацию на рынке и инвесторы, зарабатывающие на перепродаже дорожающего как на дрожжах жилья. По разным оценкам, их доля на столичном рынке новостроек составляет 30-40%.

Свой вклад в рост цен вносит и рост себестоимости строительства: растут расценки на цемент, арматуру, услуги энергетических монополий.
Так что миллионы квадратных метров до нуждающихся в улучшении жилищных условий не доходят. Застройщики и риелторы не спешат выставлять квартиры в новостройках на продажу, так как чем дольше они их придерживают, тем больший доход получают, — отмечает Независимая газета.

Исправить нынешнее положение вещей совсем не просто. Законодательные меры, на мой взгляд, изменить сложившуюся ситуацию не в силах. Здесь может помочь только одно: увеличение объемов строительства жилья, — сообщил НГ руководитель IRN.RU Олег Репченко.

По его словам, не стоит надеяться на то, что в ближайшие год-полтора квартиры в Москве начнут дешеветь. С ним согласен и пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании СИТИ-XXI век Сергей Лядов. Пока на рынок новостроек не выйдут новые крупные проекты, положение будет нестабильным, — говорит эксперт.

По словам Лядова, не сможет исправить ситуацию и ожидаемое в течение ближайших двух месяцев вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, которые смягчают положения этого закона для застройщиков и банков. Долговременную устойчивость придаст рынку только освоение крупных московских территорий, которое начнется в этом году, — отметил представитель СИТИ-XXI век.
Однако соотношение спроса и предложения — не единственное объяснение происходящего на рынке недвижимости.

По оценке Финизвестий, себестоимость 1 кв. метра жилья себестоимости с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр. Еще 400$ с метра — доля города, которая идет на строительство социального жилья.

Эти расходы застройщики также закладывают в стоимость квадрата. То есть покупая квартиру на рынке, мы фактически оплачиваем еще одну — для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилья от города. По сути это гигантский налог с продажи жилья на физических лиц — конечных покупателей квартир, — замечают ФИ.

Примерно столько же закладывается строителями и на различные откаты и взятки, главным образом — на стадии получения участка под застройку. Как заявил недавно куратор национального проекта Доступное жилье министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, стоимость жилья под грузом чиновничьих откатов порой вырастает на 30%.

Если верить оценке чиновника, к уже получившейся $1400 за метр надо прибавить еще как минимум $400. В сумме — уже $1800 за метр.

Далее следуют расходы на кредиты — примерно $100 с метра. После того как 214-й закон (Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости — rian.ru) фактически перекрыл возможность работать с деньгами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими деньгами и банковскими, — говорит президент строительной корпорации Баркли Леонид Казинец. — Кредит обычно берется на полтора года на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет примерно 5% от стоимости строительства.

Прибыль строителей-субподрядчиков — $200 с метра. Прибыль риелторов — $100 с метра.
Далее следует такая статья, как прибыль инвесторов — $1300 с метра. Прибыль инвесторов — самая засекреченная, кроме откатов, графа в структуре стоимости квадратного метра жилья в столице, — пишут Финизвестия. — Мы ее получили простым вычитанием всех выше перечисленных затрат ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр).

По нашим расчетам, она составляет почти 60%. То есть на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек.

Точных затрат инвестора не знает никто, очень приблизительно это от 30 до 50% от стоимости метра, — отчасти подтверждает эти расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления Москапстроя Елена Шевелева.
Впрочем, не все с этими цифрами согласны. Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным, — говорит президент строительной корпорации Баркли Леонид Казинец. — Затраты инвестора растут быстрее, чем цены.

Только в марте на 30% официально подорожала доля города. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. Очень много необоснованных регулирующих норм, в результате объемы строительства уменьшаются.

Возникает дефицит предложения. Соответственно растет спрос. И — цены.
3500 долларов за метр — это не цена инвестора-застройщика, — уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. — Он, как правило, продает квартиры оптом, что гораздо дешевле или реализует их на разных этапах строительства, когда они также гораздо дешевле, чем конечная цена метра.

Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%. Кроме того, по словам Амбурцумяна, серьезные застройщики вкладывают деньги в развитие строительной базы: закупают хорошую технику, современные краны, новые бетонные узлы.

Теоретически, снизить цену жилья в столичных новостройках можно было бы за счет откатов и доходов инвесторов, но практически это невыполнимо. Отобрать `левый` приработок у чиновников — задача для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в условиях свободной продажи квартир на рынке не сможет и мифический герой, — признают Финансовые Известия.

Цены же не по затратам, а по рынку считаются. Застройщик хочет получить максимальную прибыль за свой проект. Если мы хотим государственного регулирования цен, пусть государство строит за свои деньги без прибыли, — говорит президент Баркли Леонид Казинец.

И правда — денег много у людей, пусть платят.
Материал подготовлен интернет-редакцией www.rian.ru на основе информации Агентства РИА Новости и других источников

Другие светильники этого типа: