Землеустроительное дело: споры и практика

Александр Орлов,
старший юрист Консалтинговой группы Тензор
Не риторический вопрос
Что такое землеустроительное дело? Этот термин постоянно на слуху у предпринимателей и юристов, которые работают не только в сфере земельных отношений, но и в смежных сферах.

Но что он означает и кому он нужен?
В действительности землеустроительное дело представляет собой некую совокупность документов на определенный земельный участок.

Но, несмотря на кажущуюся простоту, земельное дело — неотъемлемый и центральный элемент земельных правоотношений.
Причем особое значение оно принимает для предпринимателя.

По представлению человека, не обладающего специальными знаниями, землеустроительное дело — это абстрактные и ненужные бумаги. Конечно, его мало волнует необходимость учета земель, хранения информации о них в единой базе данных и т.д.

Главный вопрос современного предпринимателя — в чем его выгода?
В чем же выгода?
Теперь рассмотрим упомянутый вопрос более предметно.

Значение землеустроительной документации для предпринимателя заключается в том, что его недвижимость, то есть не только сам земельный участок, но и здания на нем, защищена от некоторых возможных рисков.
Представим себе ситуацию, что предприниматель решил получить земельный участок под строительство.

Он нашел необходимые административные ресурсы и «выбил» кусок земли из муниципальной собственности. Обычно в таких случаях предпринимателя не посылают по разным органам для согласования, а просто выносят постановление — предоставить земельный участок «хорошему человеку» (конечно, так бывает далеко не всегда, но такая практика, увы, не редкость).

Тут, казалось бы, и должны закончиться все перипетии получения земли. Участок получен, строительство начато, но тут постановление отменяют как не соответствующее законодательству.

Причина: не хватает массы неизвестных бумаг, которые задним числом не напечатаешь и от руки не подпишешь. Тут-то волей-неволей садишься и начинаешь читать, что же все-таки там должны быть за документы.

И оказывается, что границы участка должны быть не просто огорожены забором, а закреплены в землеустроительном деле акта о согласовании границ земельного участка; что предоставлять можно лишь тот участок, который прошел кадастровый учет, и даже зарегистрировать договор с администрацией без этих бумаг уже практически невозможно.
Землеустроительное дело тем важнее в сфере строительства, что, несмотря на неимение к этой сфере прямого отношения, риски, связанные с ним, могут сыграть негативную роль для всего проекта в целом.

Ведь, прежде чем строить, необходимо четко определиться с земельным участком, на котором будет производиться строительство. Земля — это начальная база строительства, без которой ни один проект невозможен.

Учитывая, что земельный участок в основном предоставляется под строительство из государственной и муниципальной собственности, риск его потерять при обнаружении нарушений в правоустанавливающих документах возрастает.
Не раз происходили печальные случаи, когда из-за ошибки уполномоченных органов застройщик терял не просто участок, но и вложения и весь проект в целом.

И надежно защититься от подобного исхода не всегда представляется возможным.
Определим легально
Легальное определение говорит о том, что земельное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы.

Чтобы было более понятно, о чем идет речь, необходимо пояснить, что к объектам землеустройства относятся земельные участки, муниципальные земли и т.д.
А сама землеустроительная документация — это документы, полученные при образовании новых земельных участков, установлении их границ на местности и т.д.

Так, к примеру, при образовании новых земельных участков в землеустроительное дело входят:
кадастровый план земельного участка;
копии документов, удостоверяющие право собственности на землю, или правоустанавливающих документов;
письма с согласованием проекта и т.д.
Землеустроительное дело формируется в количестве не менее двух экземпляров.

Один экземпляр выдается заказчику, второй уходит в государственный фонд данных.
После формирования землеустроительного дела оно утверждается. Утверждению подлежат все представленные экземпляры землеустроительных дел.

Так, при межевании земельного участка материалы межевания и план границ участка утверждаются Росземкадастром или его территориальными органами.
Итак, теперь представим, что из-за нескольких дней (необходимых на оперативное согласование необходимых бумаг) под угрозой находятся и земля, и инвестиции в эту землю, и выгода, на которую рассчитывали.

Чтобы быть более честным, необходимо упомянуть, что, конечно, существует множество способов защиты недвижимости, однако любой предприниматель сразу просчитает, в какие расходы ему выльются судебные издержки, сколько времени он на этом потеряет и т.д.
Сложности и трудности…

Сложностей может возникнуть масса. К примеру, при отмене постановления администрации местный комитет архитектуры обычно сразу отзывают выданную им лицензию на строительство.

Таким образом, все, что будет возведено на данном земельном участке без разрешения, является самовольной постройкой. И получить новое разрешение уже невозможно до отмены постановления, нарушившего интересы предпринимателя.

Так что, казалось бы, совершенно ненужные акты и решения, которые зачастую предприниматели даже не видят, играют порой самую существенную роль в лишении, а иногда и в отстаивании прав и интересов землепользователей и собственников земельных участков.
Примером сложности процесса оформления земельного участка может служить порядок согласования акта его выбора при предварительном согласовании места размещения объекта строительства в г. Воронеже:
Решение о формировании документов разрешенного использования, в том числе акта выбора земельного участок, принимает комитет главного архитектора.

Для согласования акта выбора создается межведомственная комиссия по размещению объектов на территории города. Данная комиссия имеет право затребовать дополнительные данные и обоснования.

К акту в обязательном порядке прилагаются копия участка из плана города, краткая характеристика предполагаемого объекта, краткие условия землепользования, заключение комитета главного архитектора и т.д. Затем при комитете градостроительной политики создается комиссия по выдаче технических условий для строительства.

Эта комиссия подготавливает заключение на технические условия инженерного обеспечения объектов. В случае положительного согласования акта выбора земельного участка членами межведомственной комиссии по размещению объектов, наличия положительных заключений по техническим условиям и условиям землепользования, акт выбора утверждается директором департамента градостроительства и земельных отношений.

Вывод о запутанности данного процесса подтверждается и судебной практикой. Судебной практики много, и это заставляет задуматься уже не только юристов, но и предпринимателей о том, что не все так просто с землеустроительной документацией, как может показаться стороннему наблюдателю.

Трудностей может оказаться множество не только при предоставлении земельных участков из муниципальной собственности; данные примеры просто наиболее наглядно показывают всю неустойчивость положения предпринимателя. Сложности могут быть и при межевании земельных участков.

Например, когда предприниматель решил купить не весь участок, а лишь его половину. Это отдельные землеустроительные работы. Необходимо произвести межевание земельных участков — определить их границы на площади, произвести кадастровый учет и т.д.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если у предпринимателя имеется зарегистрированное право собственности на недвижимость, но она расположена, к примеру, на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Здесь опять же, для того чтобы оформить свои права на пользование данным земельным участком (а пользование им собственнику недвижимости принадлежит в силу закона), необходимо подать заявление в администрацию.

И опять требуется кадастровый план желаемого земельного участка, а при его отсутствии проект его границ, на основании которого впоследствии будет оформлен его кадастровый план. А предоставление земельного участка или заключение договора его аренды (купли-продажи) без оформления земельных отношений может повлечь за собой возникновение спора.

Конечно, любая сделка является оспоримой, то есть может быть оспорена на предмет ничтожности или недействительности, но в данном случае появляются конкретные поводы для отмены этих актов самой администрацией или в судебном порядке, к примеру, на основании искового заявления прокурора.
Без вины виноватый

Самое неприятное в данных ситуациях то, что земельная документация — это документация специфическая, для оформления которой требуются не просто специальные знания, а необходимо быть профессионалом своего дела. Зачастую при оформлении землеустроительной документации сами работники уполномоченного органа совершают ошибки.

А платить за эти ошибки придется предпринимателю. Ярким примером данной ситуации может служить пример отказа регистрирующего органа произвести регистрацию договора юридического лица и администрации из-за неправильно оформленных документов.

И хотя договор был впоследствии все-таки зарегистрирован, обжаловать отказ пришлось в судебном порядке.
Тут возникает вопрос: как быть, если виновен определенный орган или должностное лицо, а права лишают предпринимателя, не нарушившего земельное законодательство?

И хотя судебная практика пока не идет таким путем, представляется корректным проверять добросовестность пользования земельным участком предпринимателем при рассмотрении данного спора. Ведь предприниматель в данных отношениях — сторона более слабая, а в отношениях с уполномоченными органами — подчиненная.

Он не имеет полномочий самостоятельно исправить недочеты документации, да и не обладает для этого необходимыми знаниями. Его обязанность должна заключаться только в подаче необходимых заявлений и в предоставлении обязательных документов.

Предприниматель не должен быть ущемлен и ограничен в правах, если он сделал все от него зависящее, чтобы исполнить обязанность по проведению необходимых землеустроительных работ.
При этом он не должен отвечать за качество проведенных работ, недочеты документов, фактические ошибки, если причиной этих ошибок были не представленные им документы.

Итоги и выводы
Подводя итоги, необходимо еще раз особо подчеркнуть, что землеустроительное дело фигурирует особо в судебных спорах, связанных с предоставлением земельных участков под строительство.

Это споры, связанные с большими рисками, прежде всего рисками утраты имущества и инвестиций, то есть изъятие земельного участка, незаконность строительства и т.д.
К сожалению, можно констатировать, что в настоящий момент не только предприниматели, но и многие юристы, сопровождающие сделки по земле, не знают, что представляет собой землеустроительное дело и для чего оно нужно.

К формированию землеустроительной документации относятся как к необязательному, альтернативному действию, в то время как отсутствие определенной землеустроительной документации или ее неправильное оформление зачастую приводит к негативным последствиям, ведь утрата недвижимости, как и потеря многомиллионного контракта на строительство, порой является крахом для средних компаний.
Многие предприниматели просто не знают, какие документы им необходимы, и полностью полагаются на мнение юриста.

Юрист, сопровождающий сделку по земле, обычно специализируется в договорном праве, а не в земельном и может просто не иметь необходимых знаний в данной области, поскольку сделки по земле по большей части касаются лишь работы с государственным реестром прав, где обычно нет необходимости представлять землеустроительную документацию, кроме строго определенной, и основной акцент сделан на договоре. А отсутствие землеустроительной документации может впоследствии быть причиной споров по поводу объекта недвижимости и основанием для его утраты.

Так что землеустроительная документация не просто нужна, она обязательна, и зачастую, надлежащим образом сформированная и утвержденная, она играет в судебном споре решающую роль. Судебная и жизненная практика показывает, что землеустроительная документация заслуживает серьезного к себе отношения, в том числе и со стороны предпринимателей.

Другие светильники этого типа: