Ипотека: гарантии и риски

Александр Орлов,
старший юрист Консалтинговой группы Тензор
Для потенциальных покупателей недвижимости ипотека интересна существенным расширением возможностей при ее приобретении.

Даже у людей, которые могут себе позволить покупку элитного жилья, не исключены случаи возникновения потребности в использовании ипотеки. Например, они могут быть заинтересованы в оперативном получении недостающих денежных средств, если собственные уже вложены (в иную недвижимость, долгосрочные инвестиции и пр.).

Ипотека же позволяет приобрести жилье, оплачивая полную его стоимость в течение нескольких лет и при этом не подвергая денежные накопления инфляционным и иным рискам.
Несомненный плюс ипотеки — экономия времени.

Ведь иногда бывает так: пока потенциальный покупатель собирает и переводит необходимые для сделки средства, объект интереса может быть уже продан более расторопному клиенту. В случае же покупки земельного участка под строительство загородного коттеджа важно уложиться в рамки строительного сезона, который заканчивается вместе с заморозками (продолжение строительства в морозы увеличит себестоимость примерно в три раза).

В таких случаях ипотека — самый разумный вариант, ибо срок рассмотрения заявки в банке обычно не превышает двух недель. Уже после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю банк перечисляет денежные средства продавцу.

Стало быть, банк выступает своеобразным гарантом в отношениях покупателя и продавца: первый получает купленный объект в собственность, а второй — денежные средства.
В основном банки охотно идут на предоставление ипотечных кредитов.

Разумеется, они далеки от альтруистических идей, а преследуют свой коммерческий интерес. В чем он заключается?

Предоставляя кредит, обеспеченный объектом недвижимости, у банка в распоряжении имеется не абстрактное обещание заемщика вернуть деньги, а реальная собственность, на которую может быть наложено взыскание при неисполнении обязательств перед банком.
Справедливости ради заметим, из-за пробелов и противоречий законодательства ипотечные кредиты пока еще можно назвать лишь условно обеспеченными.

Дело в том, что в некоторых случаях заемщик имеет возможность оспорить ипотеку, в том числе признать ее недействительной.
Предосторожность не тщетная

Обычно для получения кредита в банке необходимо страхование приобретаемой квартиры от рисков ее повреждения или уничтожения, страхование права собственности заемщика на предмет ипотеки и страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.
Это является дополнительной гарантией для банка — в случае возникновения непредвиденных обстоятельств кредит погасит страховая компания.

Расходы по страхованию несет заемщик, обретая уверенность, что в случае наступления неблагоприятных событий кредит банку будет выплачен.
Вступая в ипотечные отношения, полезно знать особенности их правового регулирования.

И лучше ознакомиться с ними заранее, нежели постигать по мере поступления возможных проблем в виде, скажем, потери не только земельного участка, купленного коттеджа, но и его самого, и иных построек на данном участке. Или в виде принудительного выселения жильцов…

Прежде всего стоит усвоить: хотя законодательно заемщик защищен лучше банка или иной кредитной организации, он в ипотечных договорных отношениях является стороной слабой (во всяком случае — на сегодня). И при том, что выгоды заемщика очевидны — экономия времени и минимизация рисков, — также очевидны и кабальные условия, вызванные уровнем процентных ставок по кредитам.

Однако эти ставки не стоит считать лишь прихотью и произволом банков, надо признать, что и риски кредиторов высоки! Среди них: сложности с изъятием и реализацией заложенного объекта недвижимости; риск признания ипотеки недействительной; пробелы законодательства, дающие возможности недобросовестным контрагентам не исполнять принятые на себя обязательства.

Разлучение с мечтой
Теперь необходимо раскрыть содержание главного риска заемщика — обращение взыскания на заложенную недвижимость. Взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда по исковому заявлению кредитора.

Такое имущество реализуется путем продажи с публичных торгов, (аукцион или конкурс), если сторонами не было нотариально удостоверено соглашение, предусматривающее возможность реализации имущества во внесудебном порядке.
Однако Гражданско-процессуальным кодексом предусмотрено: взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи.

То есть кредитор не сможет обратить взыскание на такое жилое помещение, даже если на момент заключения договора ипотеки оно не было для заемщика единственным, а на момент обращения банка в суд стало таковым.
В других случаях проблемы с взысканием могут вылиться в длительный судебный процесс (при этом у заемщика есть возможность отсрочить реализацию решения суда на срок до одного года).

Положение обязывает
Поскольку залог несет в себе угрозу отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником своих обязательств, Законом «Об ипотеке» предусмотрено получение согласия органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника.

Однако четкого определения действий органов опеки по выдаче разрешений при совершении ипотечных сделок нет. Определено лишь, что решение этих органов о согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с момента подачи заявления о таком разрешении.

Еще одним существенным аспектом договора купли-продажи и договора ипотеки является согласие супруга на совершение сделки. Согласно ст. 35 СК РФ, распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию.

В случае если сделка подлежит нотариальному удостоверению и (или) регистрации, согласие супруга должно быть также нотариально удостоверено. В нем должно быть отражено содержание сделки, оно должно быть подписано, а также соблюдены правила по оформлению документа (подпись, печать нотариуса и т.д.).

В противном случае сделку можно признать недействительной в течение года по мотиву отсутствия согласия супруга на ее совершение.
В данном ракурсе согласие супруга имеет значение, ведь при признании договора купли-продажи недвижимости с привлечением ипотечного кредита недействительным договор ипотеки тоже теряет силу.

А это чревато проблемами для банка.
Земля и дом
Существует различие между ипотекой жилых домов и ипотекой земельных участков под ними.

Ипотека дома (не квартиры) невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды.

В данном случае заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части. В противном случае ипотека будет являться ничтожной сделкой.
А вот земельный участок заемщик может заложить и без находящихся на нем строений.

Однако в том случае, когда земельный участок закладывается с целью получения денежных средств на строительство дома, все построенные после заключения договора ипотеки на данном земельном участке объекты будут считаться находящимися в залоге, если иное не предусмотрено договором ипотеки земельного участка.
Обязательные опции

Ипотека может быть установлена как в силу договора сторон, так и в силу закона. В договоре ипотеки должны быть указаны в том числе: предмет договора; оценочная стоимость квартиры (дома), которая определяется по соглашению сторон и указывается в денежном выражении; размер и условия возврата кредита.

Договор ипотеки требует обязательного нотариального удостоверения и считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости.

В силу закона, даже после получения заемщиком права собственности на предмет договора купли-продажи недвижимость находится в залоге, так как приобретена она с привлечением ипотечного кредита.
В развитие этой темы приведем мнение доктора юридических наук, профессора Яркова В.В.

Он считает, что, несмотря на автоматическое (в силу закона) возникновение залога, при удостоверении договора купли-продажи дополнительная его регистрация в качестве договора залога противоречит действующему законодательству, поскольку сами стороны не договариваются здесь о залоге. Залог является обременением недвижимости, данное обременение должно содержаться в Едином государственном реестре прав.

А в описанном случае регистратору не видны кредитные отношения и, следовательно, он может узнать о существующем обременении только из договора купли-продажи, где должно содержаться указание на использование в качестве оплаты ипотечного кредита. Однако ипотека объекта договора купли-продажи, в силу закона, не исключает заключение заемщиком с банком отдельного договора ипотеки данного объекта, который, в свою очередь, будет служить для банка дополнительной гарантией надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита.

Проводник по лабиринту ипотеки
Итак, ипотека — неоднозначный институт гражданского права. Из практики его применения видно, что он еще законодательно не урегулирован настолько, насколько востребован в условиях рыночной экономики.

В период развития института ипотеки без помощи юриста обойтись практически невозможно. И к юридическому сопровождению ипотеки необходимо относить не только проверку объекта недвижимости на чистоту титула (по мнению банков, только в этом и заключается роль юриста), но также составление документов, отражающих интересы заемщика. Юрист может решить вопрос с налогообложением заемщика, грамотной регистрацией его прав и отстаиванием его интересов, в том числе по минимизации рисков.

Другие светильники этого типа: